¿Volverá pronto el "boom" inmobiliario?

08.05.2008 | 06:31

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Número de comentarios 48

No te hipoteques

Me parece muy certero este artículo ya que explica con claridad lo que está pasando en España en referencia a la vivienda.
Quisiera añadir algo que también considero importante.
Hace algunos años, las hipotecas eran, en la mayoría de los casos, a tipo de interés fijo, lo cual implicaba un gran esfuerzo para pagar al principio, que se reducía año tras años según subían los sueldos. Estas hipotecas a interés fijo se concedían con plazos de devolución de veinte años como máximo, ya que a los bancos no les interesaba arriesgarse a prolongar demasiado la devolución de un crédito teniendo en cuenta que durante los veinte años de préstamo no podían modificar el tipo de interés establecido al principio. Devolver este tipo de créditos era poco arriesgado ya que no implicaba sorpresas. Todo estaba pactado desde el principio.
Pero desde hace algunos años, la situación ha cambiado radicalmente: los préstamos hipotecarios se conceden ahora mayoritariamente a tipo de interés variable y con unos plazos de devolución muy superiores a los de antes, pudiendo llegar a los 50 años. ¿Nos hemos vuelto locos? Hemos llegado a una situación en la que para adquirir una vivienda, tenemos que devolver un préstamo durante más años y con la incertidumbre de no saber si va a aumentar la cuota mensual. ¿Cómo ha ocurrido esto? En primer lugar, y desconozco porqué, los bancos empezaron a conceder créditos hipotecarios a tipo variable, lo cual parecía, a primera vista, una gran ventaja ya que la cuota mensual se reducía notablemente (el tipo de interés variable siempre es más bajo que el fijo) pero esto ha implicado, paradójicamente, un fuerte aumento del coste de la vivienda. En vez de querer pagar mensualmente menos que antes, nuestra codicia nos ha llevado a preferir seguir pagando lo mismo o un poco más que antes y cambiarnos a una vivienda mejor. Esto, ha implicado un fuerte aumento de la demanda que se ha traducido lógicamente en un aumento del precio de la vivienda. Lo que no nos imaginábamos, era que iba a ser tal el aumento, que veinte años ya no eran suficientes para devolver un préstamo y hemos tenido que ampliar los años de devolución. Por supuesto, a los bancos ya no les importa dejar dinero a 30 o 40 años (50 en algunos casos) debido a que esto no les implica ningún riesgo. Si los intereses suben, suben el tipo de interés, y si bajan, pues los bajan. Pensándolo bien, pedir este tipo de préstamos es una bicoca para los bancos y una verdadera locura para los hipotecados.

Dorotea el 08/05/2008 11:04:20

Los precios deberán rellenarse con dinero normal

NUNCA JAMAS VOLVERÁ A HABER LA ACTIVIDAD CREDITICIO HIPOTECARIA EXTRAORDINARIA QUE HEMOS VISTO DURANTE LA BURBUJA.

Es así de sencillo.

pisitófilos creditófagos el 08/05/2008 12:08:46

Las Hipotecas

Los préstamos referenciados al euribor son por definición más baratos que los fijos. Lo que ha ocurrido en estos últimos años es que el Euribor menos la inflación era financiación gratuita ( pues a veces era negativa ), y a la gente se le vendió ( y ellos aceptaron ), que no iban a subir más. La realidad histórica es que posiblemente, dentro de 10 años la gente ya no se acordará ( los nuevos compradores serán también jóvenes e inexpertos ), y podrá volver a pasar lo mismo.
Esta es la cultura Usa, el patrón que nos están imponiente a todas las colonias.

Manolo el 08/05/2008 15:43:36

cuanta razon

cuanta razon tienes manolo. ya nadie se acuerda que los tipos en 1990 no solo aqui sino en reino unido estaban al 15 %. y segun tengo entendido en islandia estan ahora asi.
de todas formas creo que los tipos actuales, tal como esta el mundo ahora, se mantendran, mas o menos, durante 2 o 3 años.... luego quien sabe

de granada el 08/05/2008 16:22:49

Rien va plus!

Sinceramente dudo que vuelvan los tiempos en que se vendia todo. Yo lo comente a varias personas en el 2005 y antes que no parecía lógico que los precios de los pisos fueran más baratos en Alemania y Francia que en España, que aqui se estaban forrando quien tenía suelo, constructores, ayuntamientos y bancos. Pero la gente ha comprado pisos a mas de 4000€ m2 cuando en Europa costaba 2500€, pensaban que esto iba a subir siempre, pues no. No todo va a subir sino que algunas propiedades no bien situadas o poco atractivas tendrán que bajar.

j llorach el 08/05/2008 19:56:58

A J. Llorach, de buen rollo.

"No todo va a subir sino que algunas propiedades no bien situadas o poco atractivas tendrán que bajar."

Con todfo el respeto, a ver si nos enteramos: TODAS las propiedades van a bajar de precio, van a perder valor (de media un 50%). No pongáis parches con "algunas mal situadas" y cosas por el estilo...

No, no. no el 08/05/2008 20:29:47

Recomendación

Grandioso blog:

http://bombollaimmobiliaria2008.blogspot.com/

Y su antecesor:

http://bombollaimmobiliaria.blogspot.com/

Vamo a vé el 08/05/2008 20:32:13

Asumir riesgo financiero

Hay que ver cómo cambian los criterios de concesión de hipotecas cuando uno no puede sacar dichos "activos" del balance.
¡¡Cómo cambia el panorama cuando el riesgo no se le puede endosar a un tercero y lo tiene que asumir uno mismo!!

No podía estar más de acuerdo con psitófilos.

Doppler el 08/05/2008 20:34:03

Tampoco será para tanto

Cuando todo el mundo era nuncabajista, yo ya hablaba de precios excesivos, y que esto se derrumbaría. Ahora está en marcha el proceso de derrumbe ( muy rápido, por cierto.). Después vendrá un período de parada total, y a continuación volverá a subir poco a poco y puede ser que dentro de 10 años más volvamos a la vorajine burbujista de nuevo. Somos así y no lo podremos evitar.

Manolo el 08/05/2008 21:30:09

ALGUIEN ME PUEDE RESPONDER...

Gonzalo dice: "En lo que concierne al precio, ésta bajará de forma sustancial entre 2008 y 2010 (BASTANTE MÁS DE UN 20%..."

Entonces, me he quedado con las ganas de saber...
Cuánto? Un 30%? Un 40% Un 50%? Más? En términos reales o absolutos?

Por favor, Gonzalo o alguien que me lo pueda razonar bien, me puede responder

Pregunto el 08/05/2008 22:40:13

Sres que es Primavera!

y hay que disfrutar de esta epoca del año..que luego vendra el Verano..y el Otoño y el...y el Box sigue siendo minusculo para pegar links!

http://www.youtube.com/watch?v=a9MBfDKqliM&eurl=http://www.elconfidencial.com/cache/2008/04/29/22_consiste_crisis.html

(por si alguien no lo ha visto todavia)

Saludos!

TSoprano & Kwaves el 08/05/2008 23:23:39

alquiler

Estimados Señores :
Soy lector habitual de este Blog.
¿Alguna vez repercutiran estas bajadas de precio en el alquiler?
¿Es la Ley de arrendamientos urbanos?
¿Es falta de unos juzgados eficientes?
¿Acaso es una intencionalidad política?
¿Tendria el alquiler futuro en España?
Yo lo preferia antes que comprar.
Me encantaría algún comentario sobre el alquiler

ignorante el 09/05/2008 00:17:56

hoy es viernes, estoy contento

Vamos a cantar una canción:
ay! ay! ay! ay!, alquila y no llores, porque alquilando se olvidan cielito lindo los hipotecones!!!

Pues eso, más claro el agua. Mi opinion es sencilla: en este blog se ha discutido bastante sobre si las ayudas del gobierno repercutirían en el precio del alquiler etc etc etc...
Yo creo que en España tenemos un cierto rechazo sobrenatural al alquiler de vivienda... ya sabeis... que si comprar es mejor porque al final acaba siendo tuyo, que si el alquiler es inseguro... que si patatín que si patatán... aunque poco a poco la gente empieza a ver en el alquiler un refugio contra la crisis.
Por tanto, dudo que la demanda de alquileres suba de forma notoria (la gente prefiere seguir pagando religiosamente su hipoteca mientras pueda, o mejor dicho los intereses de la misma, antes que irse de alquiler) y por tanto, no veo motivo alguno para que los precios de los alquileres se muevan de forma importante (partiendo de la suposición de una demanda no creciente).

EMC el 09/05/2008 08:58:08

Ok, bajara la vivienda, pero que más puede pasar?

Si todo va sucediendose tal y como explica el Sr. Gonzalo, neceisto saber cual es el escenario de España en 1-2 años, teniendo en cuenta que NADIE va a tomar ninguna medida para resolver el problema; Cual sera la tasa de paro?, conflicto social?, la gente podra comprar en los supers, habra existencias?, los bancos tendra capacidad para provisionar al Banco de España para poder ejecutar todos sus pufos? Y si lo consigue, a quien se lo va a vender (Srs. creo que esta crisis puede ser unica, tal vez peor que la del 29) ESTAMOS A MESES VISTA DE UN CORRALITO? Podremos sacar el dinero del Banco? No pensais que esta crisis inmobiliaria, ya no es crisis inmobiliaria sino CRISIS TOTAL? Por favor que alguien me de su opinión.

Curro, del Caribe el 09/05/2008 09:34:44

España - Japon

En Japon fruto de un Gobierno (no me atrevo a poner ningun adjetivo para no crear un conflicto Diplomatico). El pais estuvo durante 10 años seguidos con los precios en caida libre y sin frenos, porque llegaron a un punto parecido al nuesto y para arreglarlo, el ZP Japones de turno no se le ocurrio mejor solución que aprovechando que habria mucha gente parada haria obra pública para ocuparlos, lo que no contaror es que como los ingresos bajaron drasticamente, tuvieron dificultades para pagar las obras que hicieron ( Que raro, no?). O sea, lo que haria cualquier empresario; tu empresa vale menos que hace un año, y durante los próximos 2 o 3 años en el mejor de los casos no tienes posibilidad de quitarte el Stock de encima, que por cierto ahora tu producto vale menos porque hay muchas tiendas identicas a la tuya con los mismos problemas, y para mas inri, ahora hay un competidor (la Administració) que ha logrado producir mucho más barato porque algunas partes que intervienen en el producto la han conseguido muy muy baratas o por la patilla, y tu vas y para salir de la crisis contatas mas personal y te lias a hacer obras en el negocio, lo normal vaya, ahora en Japon hay propiedades un 36 % más baratas que hace 10 años. hemos inventado un coctel, con un poquito de spanish-subprime y gestión japonesa? De ser así la resaca va a ser peor que la de emborracharse de chupitos de melocoton de alguna marca blanca del Carrefour.

Me encanta Japon el 09/05/2008 10:32:14

fe erratas

Perdon quise decir un 36% de lo que costava hace 10 años, una diferencia sin importancia vaya....

Me encanta Japon el 09/05/2008 10:34:37

Los verdaderos culpables de la crisis

Los verdaderos culpables de la actual crisis inmobiliaria, son quienes pretenden vender sus viviendas, a unos precios muy sobrevalorados, porque son unos precios de verdadera estafa.

API el 09/05/2008 15:29:09

A todos los apóstoles del "wishful thinking":

A todos los apóstoles del "wishful thinking": si tanto la oferta como la demanda pegan un frenazo, los precios no pueden caer mucho. Se pueden reajustar por un exceso puntual de oferta, porque ahora se vende lo que se construyó hace un año. Y al final la gente necesita viviendas. Pero bueno, soñar es gratis, quién sabe...

Grenouille el 09/05/2008 15:34:14

Gonzalo se equivocó en 2007

El precio de los pisos nuevos en Barcelona subió un 2,2% en 2007
El incremento medio en 2007 fue de un 2,2%, aunque en Ciutat Vella el aumento ha sido de un 17,8% | El distritos como el Eixample, disminuye un 5,8%, pero en otros, como Ciutat Vella, aumenta un 17,8%

09/05/2008| Actualizada a las 14:41h
Barcelona. (EFE).- El precio de los pisos nuevos subió en Barcelona un 2,2% en el año 2007, incremento por debajo de la inflación, lo que no pasaba desde el año 1994, en tanto que el número de pisos iniciados cayó un 17,5%, lo que indica un cambio en el sector inmobiliario y de la construcción, según datos del Ayuntamiento de Barcelona.

Seguir leyendo noticia
El precio medio de venta de las viviendas de obra nueva en el conjunto de la ciudad ha crecido menos que la inflación, un 2,2%, aunque en distritos como el Eixample ha disminuido un 5,8%, pero en otros, como Ciutat Vella, ha subido un 17,8%, porque ha aumentado mucho la demanda. El mercado de segunda mano también ha sufrido descensos de precios durante el año 2007, que para el conjunto de la ciudad se han situado en un 2,9%.

El delegado de Vivienda del Ayuntamiento, Antoni Sorolla, ha destacado que se ha producido una reducción generalizada de las viviendas iniciadas en Barcelona, un 17,5% menos que en 2007, y también en las viviendas acabadas, que han caído un 7,6%, aunque han aumentado un 3% las obras correspondientes a vivienda protegida.

Otro de los datos que apunta hacia un cambio en el ciclo del sector inmobiliario es el volumen de vivienda de obras nueva que está en oferta, un 29,6%, el mayor de los últimos diez años, lo que revela las actuales dificultades para encontrar compradores.

Sin embargo, durante el año 2007, se han concedido en Barcelona 125.000 metros cuadrados de licencias para oficinas, el doble de metros cuadrados que en el año 2006, situación que se mantiene en el año 2008, aunque no de manera "tan espectacular" como en el pasado ejercicio.

El mercado de alquiler ha mostrado un comportamiento opuesto, ya que la renta media contractual se ha situado en los 15,79 euros por metro cuadrado, un 11,6% más que en el año 2006.

anónimo el 09/05/2008 15:36:11

Para Grenouille

Tienes razón (en parte). La clave está en la oferta y la demanda, pero no de vivienda, sinó de CREDITO.
La restricción y endurecimiento de condiciones de los préstamos hipotecarios hacen que difícilmente puedan mantenerse los precios actuales inflados a base de crédito barato y abundante.
El precio debe ajustarse a las nuevas condiciones de financiacón.

Doppler el 09/05/2008 19:32:46

Sobre el alquiler

Ahora que los "inversores" en pisos no pueden vender sus pisos a los altos precios que pretenden, van y los colocan en alquiler, también a precios desfasados.

Cuando vean que no pueden alquilarlos al precio que pretenden, entonces intentarán venderls a precios más bajos, o alquilarlos a precios más asequibles.

Si en una temporada no se crea nuevo empleo ( cosa que parece que ya ocurre ), disminuirá el flujo de gente que usca vivienda, y a continuación vendrá una bajada importante de precios tanto en venta como en alquiler.

Manolo el 09/05/2008 19:55:28

¿Quién ha sido?

A la hora de repartir responsabilidades de lo que se nos viene encima es bueno que se analice la estructura fina de este hiperendeudamiento que nos va a costar sangre, sudor y lágrimas pagar (porque nos pasarán la factura, incluso por caminos tan tortuosos como el recibo de la luz o el gas, no lo dudemos). Pensemos que la deuda de promotor era administrable todavía en 2005, de hecho el 80% de ella es posterior a diciembre de 2004. habria que ver qué entidades han prestado a qué promotores desde entonces y exigir responsabilidades,no creo que sea casual que las cajas tomaran el relevo a la banca ya hace tiempo.
ahora la deuda de promotores equivale nada menos que a la del estado,y eso si contamos únicamente deuda financiera.la situación es calamitosa, los impagos se multiplican y no será extraño encontrarse con administraciones demorando pagos durante años,como en otros tiempos de crisis.
el colchón del superavit no sirve para nada,porque la burbuja crediticia ha provocado otra burbuja fiscal, hacienda ha incorporado comO "ordinarios" y sobre esta base expandido el gasto, ingresos que eran visiblemente extraordinarios en concepto de is e iva/itp,pero tambien de irpf de las nóminas pagadas a crédito. si la crisis se hubiera dado en 2003 como quería caruana o ioncluso en 2004 tras las elecciones, no habría sido tan grave. No se hizo y me temo la razón: saben nuestros políticos que ni en una legislatura entera se empieza a parchear esto,lo grave es que en esta legislatura pasada hemos más que duplicado la deuda, así son las funciones exponenciales. ahora,al abismo.

Hiperendeudados el 09/05/2008 21:09:03

Economía y Politica

¿La política debe estar al servicio de la economía o la economía al servicio de la política?
En los medios de comunicación se oyen y se leen informaciones contradictorias.

"Solbes defiende que la crisis inmobiliaria es necesaria"

"Taguas,con acceso de intermediación a la Moncloa contratado por los constructores".

¿En qué quedamos?

Llevamos dos años oyendo y leyendo que se producirá un ajuste y que este no será "correcto" mientras no sea via precios.
Pero los precios siguen por las nubes en relación con las renta per cápita.Y los tipos de interés ya no están bajos,y los préstamos ya no se dan facilmente,y el desempleo subiendo,y el PIB bajando,y mucho endeudamiento,y etc.

¿En qué quedamos?

Pedro el 09/05/2008 22:03:18

Los precios si estan bajando

Digan lo que digan, los precios no solo bajan, se están derrumbando. Los fenómenos son solamente observables pasado un tiempo de que ocurran. Dentro de 6 meses será visuabizable una gran bajada. Ahora solo se ve que no se vende, y que unas cuantas promotoras tienes grandes problemas financieros. En 6 meses habremos visto unas bajadas sustanciables de precio de las viviendas. Y cuanto antes sea visible, antes se coirrejiran los efectos. Ahora ya vemos el paro que ha ocasionado el reventon de la burbuja. En poco tiempo habrá tocado suelo. Y a continuación se iran poniendo las cosas en su sitio. Lo que no podía pasar nunca hace un año, está pasando en poco tiempo y todo a la vez.

Manolo el 10/05/2008 00:14:12

Que mas tendremos que aguantar?

Estoy arto de ver por la tele esos anuncios que te ponen una noticia de 30 segundo de economia (creo que lo patrocina "mi cartera" o algo así) que textualmente recomienda a la gente que no compre nada que todo va a seguir bajando, estoy arto de Solbes y sus comentarios de "no querer hacer nada para ayudar al sector" porque estos años se han puesto las botas, espero que tampoco hagan nada para ayudar a los ayuntamientos o los bancos cuando se hundan o los nuevos parados, a esos que tampoco les ayuden, sobre todo a aquellos que han aprovechado para comprarse un buen piso despues de hacer un par de mudanzas, tambien me parecen ofensivos que Corbacho en la Vanguardia del domingo dijo textualmente "se sienta mas cerca de los Sindiatos que de los empresarios", aunque lo piense es ofensivo que lo diga. PERO QUE PASA?, es que solo yo estoy arto de tanta apologia para cargarse el pais? habeis oido las noticias de hoy que en julio sube la luz un 20%? Que sera lo próximo, un corralito?

Asqueado el 10/05/2008 00:34:09

Hay que comprar, lo digo en serio

Hay que comprar porque ahora todavia te puedes hipotecar a 30 o 35 años, o subrrogarte a algo que ya lo este (Hipotecado). Probablemente despues de la crisis ya nada sera lo mismo, puede que las hipotecas vuelvan a ser a 10 o 15 años (creo que en Francia son a 10 años ¿...?), y puede que despues de la leche que se han pegado los bancos, las hipotecas del futuro sean por el 50% o 60% de la tasación, si llegara el caso el acceso a la compra seria muy dificil. No creo que el VPO tire para adelante, tampoco creo que exista una demanda latente de VPO, y menos con toda la vivineda libre que hay disponible hoy, y con ganas de ser colocada. Ser propietario es necesario para que cuando te jubiles puedas comer de algo, no confio en las pensiones, no podria comer con 300 o 400 euros al mes, vi un reportage en Callejeros de Cuatro de pensionistas que removian la basura de un super y se me cayo el alma al suelo. Ahora queda muy bien ir del rollo; esta todo intocable, ya bajara a la mitad o incluso menos, aunque me lo regalen con tal de joder a los que van en Cayenne no pienso comprar nada, etc....
En definitiva, los años corren, prefiero ser un imbecil con una hipoteca que un listo con un alquiler.He oido un par de veces la palabra corralito y nadie dice nada, me tengo que preocupar?

el imbecil hipotecado el 10/05/2008 00:51:13

Esto se Hunde ¡¡¡¡

“Vendo dúplex de lujo por debajo de la hipoteca, aunque pierda 50.000 euros: necesito quitármela de encima”

“Vendo dúplex de lujo por debajo de la hipoteca, aunque pierda 50.000 euros: necesito quitármela de encima”, es la explicación que da Javier, propietario de una vivienda tasada en 300.000 euros hace tres años que se ofrece ahora por 209.000 euros en la web vendoporhipoteca.com. "Es una página de gente que anuncia su casa por lo que le queda de préstamo, aunque pierda dinero, como es mi caso", añade.



http://www.cotizalia.com/cache/2008/05/09/41_vendo_duplex_debajo_hipoteca_aunque_pierda.html

anonimo el 10/05/2008 09:56:08

Los listos también lloran

Despueé de un monton de años explicando lo listos que eran, los promotores, constructores, compradores de pìsos a crédito, y lo tontos que eran los que no compraban, ahora todo son quejas. Antes decían que los precios no bajarian nunca, y que el tocho no se podia hundir porque el gobierno no les dejaria caer.

Ahora exigen al govierno que les ayude, que si no se va a enterar.

Como ciudadano lo que está claro es que, unos se han forrado a costa de los otros. Los que hicieron mucha pasta, ya la han sacado del tocho y la tienen bién guardada. Solo les queda en la empresa el tocho por vender, y las deudas con los demás. Si no venden dejar de pagar y aqui no pasa nada.

Luego está el pepito, el que era más listo que nadie, porque sin poner un duro se había comprado un superpiso de fantasía. Este ahora es el que no llega, y le debe una pasta al banco que no puede pagar. Y es el que nos dice que hay corralito. Querido, eres tú el que ete has metido en el lio, has dado una pasta a las constructoras, y harás seguramente perder dinero a tu banco.

Los tontos estamos esperando a que bajen los pisos, y con hipotecas mucha más cortas en años, intentaremos que no nos pase lo que os pasa a vosostros.

Antonio el 10/05/2008 10:07:22

Epoca de lamentos

Coincido contigo Antonio. Ahora solo los que hasta hace un tiempo eran los más listos, los más inteligentes y los que más sabían de negocios, sonnlos que lloran.

Los constructores profesionales, que seguramente no se han apalancado tanto como los advenedizos ( que hay un monton ), estos ya sabían que un día u otro se acabaría la subida, y en consecuencia fueron más timoratos (menos atrevidos), y ahora no lloran por las consecuencias.

Los compradores de pisos más atrevidos, ahora están pagando el atrevimiento, pagar una cuota más alta de lo que sus ingresos les permiten.

En cuanto a los bancos, los que han medido mal sus riesgos, ya estan empezando a pagar, y mucho más que les tocará.

El que quiera comprar (yo soy uno de ellos), volveran en no mucho tiempo a ver precios asumibles, que se adecuen a la función que tiene la vivienda, que es vivir, y no invertir, y lo podrán hacer a unos tipos que tampoco son tan altos como dicen, y a un precio más acorde con los sueldos que se perciben.

Manolo el 10/05/2008 13:11:25

A los bajistas

Pues nada, hijos, a esperar para comprar, y mientras tanto, id pagando alquileres de escándolo o buscaros un cajero espacioso para dormir.
No sé por qué, pero me da la impresión que os moriréis un día de estos (¿o me equivoco?) y todavía seguiréis con el discurso de que tienen que bajar muchísimo.
¿No decís que las estadísticas mienten?, ¿no decís que ya se han desplomado? No deben haber bajado tanto (suponiendo que hayan bajado), sinó no estaríais pillados esperando. Y , por si no lo sabíais, a medida que vayan pasando los años, cada año, un porcentaje de hipotecados pasan al grupo de propietarios sin hipoteca.

anónimos el 10/05/2008 16:38:28

Este anónimo de a los bajistas

Yo entiendo que te sientas idéntificado con los árticulos de los bajistas, porqué si, realmente jode mucho ver que pagas el doble que antes, por lo que vale la mitad que antes.

Esteban el 10/05/2008 16:53:37

hace falta un descalabro en corto plazo

Gonzalo, yo no aseguraria con tanta certeza que no va a producirse otro boom inmobiliario en España dentro de 10 o 15 años. Para que otro boom no suceda, la unica posibilidad que veo es que se descalabren los precios de las viviendas en un plazo muy corto (como minimo un 40% en solo dos años), que el descalabro sea evidente e imposible de disimular, y se borre definitivamente del subconsciente colectivo aquello de que "la vivienda nunca baja" . En definitiva, que haya sangre. Con este escarmiento, dudo mucho de que vuelva a producirse otro boom similar. Sin embargo, si el ajuste es "suave" (por ejemplo, que la vivienda este estancada en precios 6 o 7 años, mientras que la inflación se desboca, al 4-5% anual, que es el escenario que yo me atrevo a vaticinar), en estos 6-7 años si bien los precios podrian bajar en terminos reales hasta un 30-40%, la mayoria de la gente seguiria instalada en el pensamiento unico de "la vivienda nunca baja", y a la que repuntase el crecimiento económico, volveriamos a las mismas. Los bancos ya se las ingeniarian para dar nuevamente el 120% del valor, ya sea hinchando las tasaciones nuevamente(¿a que no has visto alguna sancion a tasadoras por haber hinchado los precios desmesuradamente estos años?), o a traves de compañias de seguros que garantizen parte de la deuda, o con algun otro instrumento financiero que hoy aún no está inventado.
Muy lamentablemente, si no hay sangre habrá otro boom, la gente no aprende.

torrapebrots el 10/05/2008 20:39:42

hipotecón = dinero de mis hijos para mí

http://static.20minutos.es/img/2008/05/09/809439.jpg?v=20080509165253

un pisitos el 11/05/2008 02:18:19

hipotecón = dinero de mis hijos para mí

http://static.20minutos.es/img/2008/05/09/809439.jpg?v=20080509165253

un pisitos el 11/05/2008 02:18:20

A Torrapebrots

Estoy totalmente de acuerdo con tu argumento. No obstante, yo pienso que en los próximos tiempos veremos bajadas espectaculares de la vivienda en numerosas ubicaciones y grandes cambios en el sistema financiero. Dichos cambios harán que en la próxima década las entidades financieras ni se planteen dar hipotecas por el 120% del valor del piso de forma generalizada.

Gonzalo Bernardos el 11/05/2008 08:45:52

a torrapebrots

Tu argumento es interesante pero creo que olvidas algo primordial: para que la inflación juegue a tu favor, tu sueldo ha de ser actualizado conforme a ella. Eso ocurría con la peseta, pero mucho me temo que para la mayoría de la gente eso no sucederá con el euro. ¿te acuerdas de las devaluaciones?

ayayayay el 11/05/2008 10:07:23

No habrá más inflación

No va a bajar del cielo ninguna inflación salvadora que traslade el peso de nuestras deudas al sistema financiero. Podemos estar seguros, ya lo ha repetido varias veces Mr. Trichet: objetivo nº1 del BCE controlar la inflación.
Sin moneda propia que devaluar y el BCE velando por la estabilidad de precios de la zona euro, no nos queda más remedio que justar los precios en términos nominales.

Doppler el 11/05/2008 10:15:17

A Esteban

Esteban, si no eres capaz de poner prácticamente ningún acento donde toca, ¿quieres hacernos creer que entiendes una mierda del sector inmobiliario?

RALE el 11/05/2008 17:04:45

Sobre rale

Realmente a los entelegentes como tu, os jode mucho la poteca que pagais, porque claro sabes demasiado de todo. Pringao

a Rale el 11/05/2008 19:21:22

Es algo personal

El sector inmobiliario no se va a arreglar, principalmente porque hay una persecución social contra él. Ni siquiera los sociatas disimulan que se alegran que estemos jodidos. Si un agricultor tiene mala cosecha; pobre agricultor, si un barco de pesca se hunde; pobres pescadores, si los intereses se disparan, la banca europea esta debilitada, existe demasiado stock y durante años la fecsa y compañias suministradoras en general, la admnistración (sobre todo los ayuntamientos) se han aprovechado todo lo que han querido y mas y al final el sector de la construcción de hunde; QUE SE JODAN!! Al menos me quedara el consuelo que no caeremos solos.

fausto el 11/05/2008 21:57:16

NUNCA JJJAMÁSSS

¿Volverá pronto el "boom" inmobiliario?.

Repasemos los pasos del proceso de todo "boom" o "burbuja", con un poco de sentido común, basándonos en el modelo Minsky-Kindleberger:

1) "DISPLACEMENT". Cambian las EXPECTATIVAS en relación con determinado activo.

2) ALTERACIÓN DE PRECIOS RELATIVOS. Los precios del activo agraciado rompen a subir, eclipsando los demás.

3) RELAJACIÓN CREDITICIA. Las nuevas valoraciones impulsan la actividad crediticia en relación con dicho activo.

4) "OVERTRADING" y REALIMENTACION POSITIVA. A las transacciones ordinarias, se le suman otras extraordinarias. La EUFORIA da paso al EFECTO MANADA.

5) DISTRIBUCION. Se da rienda suelta a la activomanía, reprimiéndose las voces aterrizajesuavistas.

6) "TURNING POINT" y "REVULSION": Cambian las expectativas. Los precios rompen a bajar. La actividad crediticia se endurece. Las transacciones extraordinarias dejan de existir. Tiene lugar una realimentación negativa. Aparece el pánico.

7) "CRASH" y CAPITULACIÓN. El estrangulamiento financiero obliga a intervenir al prestamista de última instancia (el banco central y el gobierno, es decir, todos mediante el sistema tributario) hasta tocar fondo.

8) TIERRA QUEMADA. Los precios se estabilizan por debajo del nivel de equilibrio a largo plazo (OVERSHOOTING), recuperándose sólo la actividad crediticia ordinaria.

En el caso de burbujas inmobiliarias históricas, las fases 1 a 5 se han desarrollado, de media, durante 20 años; y las fases 6 y 7 han consumido cuatro.

En España, se cumple perfectamente el módulo temporal en relación con las fases 1 a 5. En efecto, el ciclo comenzó en 1986 y el turning point tuvo lugar en otoño de 2006. Las tres subfases que ha habido son:

- primera alza explosiva 1986-1989;

- mantenimiento 1989-1998 (no llegó a haber un "pull-back"); y

- segunda alza explosiva 1998-2006.

Sin embargo, dada la dependencia de nuestra economía del sector inmobiliario, lo más probable es que las fases 6 y 7 consuman más de cuatro años. Y, tras la capitulación, ¿qué menos que una generación (15 años) para el examen de conciencia, la contrición y el propósito de enmienda?.

Recordemos la verdadera esencia de las burbujas inmobiliarias:

- juego de suma cero;

- operación financiera consistente en traerse del futuro las rentas de la juventud para gozar de un "flash" de riqueza que desplazará temporalmente la curva de la demanda; y

- negocio piramidal generacional que se instrumenta mediante el "sistema de Ferias" (cfr. la de abril en Sevilla), o sea, montando una actividad productiva y crediticia extraordinaria y efímera que parasita las actividades económicas normales y que, una vez finalizada, se desmonta sin más.

Añadan que durante todo la fase de tierra quemada va a seguir construyéndose mucha vivienda porque, por una simple cuestión de precios extravagantes, la economía no puede renunciar a seguir con sus actividades ordinarias.

Se dibuja, pues, un horizonte de VIVIENDA BÁSICA SEMIGRATUITA, con unas clases trabajadoras reconciliadas con el trabajo y el ahorro financiero.

La contestación a la pregunta inicial es:

NUNCA JAMÁS.

Bien pronunciado:

NUNCA JJJAMÁSSS.

pisitófilos creditófagos el 11/05/2008 22:49:16

YA NADA VOLVERÁ A SER COMO ANTES

Como dice la canción del grupo de mi firma y reza en mi título, ya nada volverá a ser como antes. No creo que los bancos vuelvan a cambiar dinero por ladrillo en mucho tiempo. Dicen que hay quienes salen reforzados de las crisis. Personalmente creo que el inversor que compre una vivienda en estos años de embargos masivos que se nos avecinan va a hacer un mal negocio. Espero que por fin las inversiones en este país se orienten a bienes productivos.
Por cierto, aprovecho para sugerir al señor Bernardos una temática que se está tocando poco pero que algunos tenemos en mente: son infundados los temores de que se genere un corralito en nuestro país? Existen posibilidades serias de salir del euro?
Gracias a todos por vuestras aportaciones!

EL CANTO DEL LOCO el 12/05/2008 00:10:29

Y que mas?

Al canto del loco; me parecen muy acertados sus comentarios, por favor Sr. Bernardos, denos su opinion ref. a un posible corralito? que pasara con el Euro? Con el pinchazo inmobiliario estuvo muy acertado, cual sera el siguiente crack, la alimentación? las targetas visas? Saludos a todos.

otro que canta el 12/05/2008 11:15:15

Los Alquileres También

Mucha de la gente "nuncabajista" anda opinando hoy que los pisos al final bajarán porque no se pueden pagar, pero que los alquileres subirán. No se dan cuenta de que unos y otros van unidos? Los alquileres bajarán, y mucho. La demanda de alquileres no aumentará, más bien disminuirá:
¿A dónde irán los inmigrantes cuando no tengan esperanza de vovler a trabajar aquí?
¿A dónde irán los pisos que los inmigrantes ya no ocuparán?
¿Qué pasará con los pisos comprados como inversión que ya no podrán ser vendidos?
Demanda de alquiler estancada y la oferta multiplicándose. ¿Qué pasa cuando eso sucede?
Y como dice Pisitófilos, lo del suelo industrial: naves, oficinas va a ser de órdago también y nadie habla de ello. Todavía hay gente invirtiéndo en naves industriales porque dicen que los pisos no son negocio... pues anda que las naves...

Francisco el 12/05/2008 11:58:23

café para todos

"La mayoria de pisos que estan a la venta estan hipotecados". Si estamos de acuerdo con esta opinión a ver que tal la segunda; "tienen una hipoteca altiiiiisima, hasta el punto que ya hay mucha gente que se quiere sacar el piso por la deuda hipotecaria", supongo que en eso también estaremos de acuerdo, entonces mi pregunta es; "Quien pondra un piso en el mercado de alquiler si esta hipotecado y el alquiler seguramente no cubrirá la cuota de la hipoteca? " Creo que en el futuro habrá un problema igual de grave para la gente que no podrá pagar la hipoteca a consecuencia de la CRISIS, como para la gente que no encontrara nada para alquilar porque todo será ejecutado (si pueden), al no ser que los bancos se dediquen a alquilar sus propios pisos, improbable desde el punto de vista organizativo y de rentabilidad.

paco el 12/05/2008 12:08:44

¿Cuánto vale un piso?

Ayer viendo TV me fijé en el anuncio del Banco Santander: hipotecas a Euribor + 0,25 y toda clase de ventajas para cambios de hipotecas cuya anterioridad sea superior a 6 años (2002). Desde mi punto de vista ¿que nos están diciendo implicitamente? pues que suponiendo que en estos años ya se ha amortizado algo del capital principal, el precio de equilibrio podría ser el pagado entre 1998 y 2000. Ese es el que el Banco Santander asume como real y el que garantiza el pago de la hipoteca en caso de impago. Yo no me suelo fiar de los bancos pero en este caso haré una excepción :-)

Dogen el 12/05/2008 12:19:26

A Dogen

Interesante interpretación.

Pedro el 12/05/2008 13:06:44

Ellos ya lo sabían

28-05-2002 Santander vende el 24.5% de vallehermoso a Sacyr

http://www.abc.es/hemeroteca/historico-28-05-2002/abc/Economia/el-sch-vende-el-245-por-ciento-de-vallehermoso-a-la-constructora-sacyr_102480.html

Una semana más tarde 04-06-2005

BBVA vende a Bami el 23,9% de Metrovacesa por 545,4 millones de euros

http://www.cincodias.com/articulo/empresas/BBVA/vende/Bami/239/Metrovacesa/5454/millones/euros/cdsemp/20020604cdscdsemp_1/Tes/

¿CASUALIDAD?

06-06-2006.
Opa a 63 euros: La Caixa vende Colonial a Inmocaral, el nuevo gigante inmobiliario de Luis del Portillo

http://www.eleconomista.es/empresas-finanzas/noticias/25490/06/06/Opa-a-63-euros-La-Caixa-vende-Colonial-a-Inmocaral-el-nuevo-gigante-inmobiliario-de-Luis-del-Portillo.html

28/07/2006 Un mes y medio después:
Banesto logrará plusvalías 1.200 millones euros por venta Urbis

http://www.eleconomista.es/mercados-cotizaciones/noticias/49289/08/06/Banesto-lograra-plusvalias-1200-millones-euros-por-venta-Urbis.html

Ya en el 2002 pasé de nuncabajista a bajista convencido.

La apuesta hipotecaria del Santander está clara, tal como ha comentado Dogen. Coincide, además, con lo que ppcc lleva diciendo hace mucho tiempo y los informes del BdE: volveremos a los últimos precios de equilibrio que coresponden a los del año 1998 (ajustados por la inflación...aunque esto último no lo tengo tan claro).

Doppler el 12/05/2008 13:37:28