En los últimos tiempos, es relativamente habitual leer o escuchar a directivos del sistema financiero indicar que sus entidades están dispuestas a conceder créditos casi de una forma tan generosa como unos años atrás. Según ellos, especialmente desde agosto de 2007, lo único que ha cambiado es el tipo de interés de los préstamos hipotecarios por la diferente coyuntura del mercado interbancario.

No comparto esta opinión. Desde mi perspectiva, la mayoría de cajas y bancos han recortado drásticamente el crédito ofrecido a sus clientes. Y, como habitualmente se dice, como muestra un botón. Es el caso de la principal oficina de una importante caja ubicada en un municipio turístico de renombre internacional con una población censada próxima a los 50.000 habitantes. El crecimiento del crédito presupuestado para 2008 es de 150.000 euros. Es decir, prácticamente nulo. La pretensión de la dirección es que el importe de los nuevos préstamos otorgados equivalga al de las amortizaciones de los antiguos.

Mi impresión personal es que la anterior oficina no es un caso aislado, aunque tampoco uno general. De cualquier forma, el crecimiento del crédito neto en 2008 no se parecerá ni por asomo al observado en algunos de los ejercicios del último “boom” inmobiliario. Así, en los años 2005 y 2006 dicha variable creció a ritmos del 26,9% y 23,3%, respectivamente. Si no cambia la coyuntura financiera (dudo que lo haga a corto plazo), es posible que en 2008 el crecimiento del crédito escasamente supere el 5%. La conclusión es obvia: el mercado inmobiliario se ha quedado “sin gasolina”

No sé si os pasa a vosotros, pero yo no veo a mi mismo como la mayoría me observa. Para un elevado número de economistas, periodistas o políticos, mis predicciones o estimaciones son propias de una persona con tintes apocalípticos o absolutamente exagerada. Es bastante frecuente que, después de una intervención en una conferencia, mesa redonda o declaración pública, más de una persona me diga: "¿qué dices hombre? Es una barbaridad lo que estás indicando. Eso no puede pasar". En cambio, yo me veo como una persona moderada. Es el caso de mi predicción sobre la evolución del PIB español (2,1% en el 2008 – realizada en el verano de 2007- ) o respecto a la situación actual de las ventas de viviendas. En este último tema, cuando alguien me preguntaba, le respondía que en el primer trimestre se estaban vendiendo sólo el 20% de los pisos que se conseguían comercializar en el mismo período de 2006. Sabía perfectamente que en los casos donde tenia información de primera mano no era así, pero pretendía ser moderado porque no disponía de información verídica al nivel del conjunto del Estado español.

Hace pocos días se han presentado los datos de ingresos por ventas de las principales inmobiliarias del país. Una vez más, la realidad ha superado negativamente a mis estimaciones. En el primer trimestre de 2008, respecto al mismo período de 2007, los resultados han sido espectacularmente negativos y propios de una auténtica debacle inmobiliaria.  La reducción de ingresos de Reyal Urbis ha sido de un 97%, Acciona de un 86,8%, Parquesol de un 79,2%, Vallehermoso de un 71,2%, etc. No obstante, el caso más espectacular es el de Colonial. Según información proporcionada por el diario Expansión, en el primer trimestre del año, dicha empresa tuvo más cancelaciones de reservas que pre-ventas. Si relacionáis dichos datos con el primer trimestre de 2006, en el que la venta de viviendas iba fenomenal (a diferencia de lo que ya sucedía en 2007), ya os podéis imaginaros la magnitud de la debacle que indican las anteriores cifras.

Mi impresión personal es que en la actualidad prácticamente nadie está vendiendo nada. Creo que los mejores resultados comparativos de algunas inmobiliarias como Realia y Martinsa – Fadesa, a priori las menos afectadas por la crisis, tienen que ver con la compra de una parte de sus activos por determinados fondos de inversión (quiero ser diplomático, sin que sirva de precedente). En las pequeñas y medianas empresas que yo conozco, en las promociones iniciadas hace seis y nueve meses, el nivel de ventas más habitual es 0. Se considera sumamente afortunada aquella empresa que ha conseguido vender dos unidades de las 40 que tiene pendientes de comercializar en promociones relativamente recién iniciadas. Hoy en día, casi nadie compra nada hasta que el piso está totalmente acabado, un aspecto que nada tiene que ver con el ejercicio de 2006 en que casi todas las promociones finalizadas estaban vendidas íntegramente sobre plano desde hacia meses.

Probablemente, el mercado residencial español nunca más volverá a ser lo que fue. El regreso de un “boom” inmobiliario similar al observado entre 1998 y 2005 necesitaría que el tipo de interés nominal fuera negativo, las entidades financieras concedieran préstamos por el 150% del precio de la vivienda y la ampliación del plazo de devolución de las hipotecas redujera la cuota mensual prácticamente a la mitad. Evidentemente, en el futuro, ninguna de las anteriores características tendrá lugar. Debido a ello, la crisis actual será sustituida por un período donde las alzas de precios difícilmente superaran la tasa de inflación. A corto y medio plazo, el mercado de la vivienda en España no tendrá para los inversores un significativo interés, excepto si compran las propiedades con un significativo descuento respecto a su valor de mercado.

            Las crisis inmobiliarias no han durado prácticamente nunca uno o dos años, sino generalmente bastantes más. No obstante, en ellas hay que diferenciar la evolución de las ventas de la observada en el precio. En la actualidad, las primeras han tocado fondo. La demanda real es prácticamente inexistente. En concreto, con respecto a 2006, la mayoría de promotores vende un 80%-90% menos. Por tanto, el ritmo de comercialización no puede empeorar. Creo que las sustanciales bajadas de precios realizadas por promotores y propietarios de viviendas harán que a partir de septiembre de 2008 la demanda se reactive progresivamente. Los compradores serán principalmente los buscadores de “chollos”. Sin embargo, la evolución de las ventas continuará siendo insatisfactoria durante bastante tiempo. En lo que concierne al precio, ésta bajará de forma sustancial entre 2008 y 2010 (bastante más de un 20%, diga lo que diga la incalificable estadística del Ministerio de la Vivienda). En 2011, si la economía española creciera por encima del 3% (tengo serias dudas sobre ello),  el valor de mercado de la vivienda empezaría a estabilizarse.

            En la próxima década, la vivienda libre dejará de ser un gran negocio para los promotores. Los motivos serán: la pérdida de población,  la existencia de un exceso de oferta en numerosas poblaciones, la competencia desleal de la Administración y las menores facilidades crediticias otorgadas por las entidades financieras. Por tanto, aquéllos que pretendan obtener rentabilidades similares a las conseguidas en el pasado únicamente tienen una opción: realizar promociones en el extranjero.