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Inmigración y Vivienda
29.04.2008 | 20:48 |
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Durante el último “boom” inmobiliario, la espléndida evolución de la economía española provocó la aparición de una nueva fuente de demanda de vivienda: los inmigrantes. Entre 1998 y 2005, el número de extranjeros legalmente residentes en España se multiplicó prácticamente por seis. En dicho período, las características de la inmigración recibida eran notablemente diferentes de las que tenía la anteriormente acogida. No venían a disfrutar de la elevada calidad de vida de las zonas costeras, sino a trabajar. La escasez de mano de obra existente en la industria de la construcción y en el sector servicios hizo necesaria la incorporación de un elevado número de extranjeros al mercado laboral español. Era imprescindible aumentar a corto plazo la oferta de trabajadores para que la economía española pudiera seguir creando ocupación y, de esta manera, prolongar la fase expansiva iniciada en 1994. En la etapa indicada, la importancia del factor inmigración en el crecimiento del PIB se advierte claramente cuando se analiza su participación en la totalidad del empleo creado. Así, entre 2002 y 2005, los extranjeros accedieron a aproximadamente la mitad de los cuatro millones de puestos de trabajo creados.
En materia de vivienda, la repercusión inicial del elevado aumento de la inmigración recayó sobre el mercado de alquiler. En las ciudades de Barcelona y Madrid, la masiva llegada de inmigrantes provocó inicialmente un gran crecimiento de la demanda de arrendamiento de las viviendas más modestas e incrementó notablemente las rentas percibidas por los propietarios de los pisos más pequeños, peor conservados y ubicados. Contribuyó decisivamente a la conversión de aquél en dual y a la aparición de una relativamente insólita combinación: un elevado exceso de demanda en el segmento de vivienda asequible y un gran excedente de oferta en el de las residencias de “alto standing”. Este último fue generado por el importante incremento de la demanda de inversión observado en la etapa señalada y por la gran preferencia de la misma por la adquisición de dicha clase de viviendas. Así, a pesar de la considerable demanda de alquiler efectuada por los recién llegados, la mayoría de los compradores patrimonialistas no tenían como pretensión adquirir viviendas de gama baja y destinarlas al colectivo inmigrante. Al contrario, su objetivo era comprar pisos de lujo para arrendarlos posteriormente a ejecutivos, una tipología de demanda relativamente escasa.
De forma progresiva, una sustancial parte de la demanda de vivienda de los nuevos inmigrantes se trasladó desde el mercado del alquiler al de propiedad. Las principales causas de este cambio fueron la consecución de un empleo estable, el reagrupamiento de la familia en España y el aumento de las facilidades crediticias otorgadas por las entidades financieras. Las adquisiciones efectuadas fueron principalmente pisos usados de reducido importe situados en las zonas más degradadas de las ciudades. La transformación de la demanda del anterior colectivo incrementó notoriamente las transacciones efectuadas entre 2002 y 2005, convirtiéndose en una de las principales causas de la elevada alza del precio de los pisos en dicho período. Una simple cifra explica claramente la importancia adquirida por dicha demanda: en el ejercicio de 2005, en las ciudades de Barcelona y Madrid, una de cada seis viviendas fue adquirida por extranjeros. Además, su irrupción en el mercado de propiedad comportó también importantes efectos indirectos, al generar una importante dinamización de la denominada demanda de mejora...
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Chollos y oportunidades
16.04.2008 | 20:14 |
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Os relato dos iniciativas de dos participantes en el master que dirijo para sobrevivir en un mercado en recesión como el actual. 1ª INICIATIVA: creación de un portal inmobiliario (www.vendoporhipoteca.com) para comprar y vender inmuebles por el precio de la hipoteca. El único requisito para anunciarse consiste en fijar un importe del inmueble equivalente al valor de la hipoteca que lo grava. En su publicidad, indica que va dirigido a:
- personas que poseen una hipoteca puente y no tienen forma de deshacerse de su piso antiguo
- clientes que necesitan vender su vivienda anterior para adquirir una nueva
- promotores con exceso de stocks
- entidades bancarias que tengan clientes que empiecen a retrasarse en los pagos de la hipoteca
- personas que se quedan sin empleo
- buscadores de oportunidades inmobiliarias
- usuarios finalistas que quieran comprar su piso a buen precio
2ª INICIATIVA: creación de una Asociación Corporativa de Empresarios Inmobiliarios (ACd’EI) que pretenden vender pisos a precio de coste. En su publicidad, indican lo siguiente: “somos un importante número de promotores asociados con más de 2.000 viviendas entre 120.000 y 180.000 euros que debido a la crisis inmobiliaria venden sus inmuebles a precio de hipoteca. En la práctica, esto quiere decir que el adquirente compra un piso a precio de coste!”. Entre las ventajas de la iniciativa destacan:
- permitimos que los promotores no tengan que cerrar sus empresas
- reactivamos el sector inmobiliario
- beneficiamos a los ciudadanos que compran los inmuebles entre un 20% y un 40% más baratos.
Creo que ambas iniciativas hablan por si solas y no necesitan prácticamente ningún comentario. Me parece muy bien lo que hacen, ya que es mejor vender con una pequeña pérdida que desaparecer por falta de liquidez.
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La VPO no siempre es fácil venderla
11.04.2008 | 01:20 |
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En algunas localidades, un significativo número de parejas que les ha tocado una vivienda de protección oficial renuncia a adquirirla. El motivo es muy sencillo: no disponen del ahorro previo necesario para pagarla. Unas sencillas cuentas nos aclararán la situación: supongamos una VPO cuyo precio oficial sea de 180.000 euros. No obstante, una vez contados los impuestos a sufragar en la compra (aproximadamente el 10% del precio), el importe a desembolsar es de 198.000 euros. Las entidades finanieras sólo están dispuestas a financiar el 80% del precio oficial, es decir, 144.000 euros. Por tanto, para adquirir la vivienda, la pareja debe disponer de un capital de 54.000 euros. ¿Cuántos jóvenes tienen en la actualidad 54.000 euros? Realmente, no demasiados. Debido a ello, si la familia no ayuda, la joven pareja no puede adquirir la vivienda.
El anterior razonamiento indica claramente que las familias más humildes tienen una significativa dificultad para acceder a la VPO. No obstante, no la poseen algunos pudientes que "echan de su casa a sus hijos" (legalmente, pero no realmente) para que puedan entrar dentro del colectivo con derecho a acceder una VPO. No es un tema nuevo, ya que desde hace muchos años siempre ha sido así. No obstante, como prácticamente siempre, la Administración mira hacia otro lado.
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Economía española: problemas y soluciones
02.04.2008 | 08:42 |
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El primer paso para resolver los problemas de la economía española consiste en efectuar un adecuado diagnóstico de los mismos. Si éste es erróneo, las soluciones planteadas jamás pueden ser las apropiadas. Desde mi punto de vista, la desaceleración económica actual no viene motivada exclusivamente por causas coyunturales, sino que en ella tienen una elevada importancia las razones estructurales. Dadas sus posibilidades de crecimiento a medio y largo plazo, en los últimos años España ha experimentado una excesiva expansión económica. Debido a ello, en los próximos ejercicios debe afrontar un significativo período de ajuste.
En la actualidad, la economía española está enferma. No lo parece si únicamente nos fijamos en su aspecto (es decir, si observamos el crecimiento económico), sin embargo, una simple radiografía (un análisis de sus debilidades y fortalezas) no deja lugar a dudas. Su enfermedad no es banal, pero tampoco mortal. No obstante, no se cura simplemente con analgésicos (políticas de demanda), sino que necesita tomar antibióticos (efectuar reformas estructurales) generadores de importantes y desagradables efectos secundarios. Por tanto, en los próximos tiempos, las políticas de oferta deben adoptar un papel primordial, relegando a las de demanda al ejercicio de una función complementaria.
Su principal problema consiste en el gran incremento esperado de la tasa de desempleo. Sin embargo, no debemos restar importancia al gran déficit advertido en la balanza por cuenta corriente. En términos de PIB, es el más elevado de las principales naciones del mundo y un claro indicador de que el país vive notoriamente por encima de sus posibilidades. Este último aspecto impide que la solución a los problemas de la economía española resida solamente en la realización de una política fiscal expansiva, a pesar de poseer en 2007 un significativo superávit presupuestario (2,2% del PIB) y una reducida deuda pública (39,7% del PIB).
En el presente contexto, un significativo aumento de las prestaciones sociales o una considerable reducción de los tipos del impuesto sobre la renta únicamente servirían para demorar la llegada de la etapa de estancamiento, pero en ningún caso para impedir su arribada. Incluso, si dichas medidas condujeran a la aparición de un elevado déficit público, las repercusiones contraproducentes generadas podrían alargar en lugar de reducir la fase recesiva. No posee ningún sentido económico, aunque probablemente si lo tenga desde una perspectiva política, utilizar la política fiscal para incentivar a las familias a seguir viviendo por encima de sus posibilidades. Desde una pura lógica económica, ésta debería ser usada para reducir sus niveles de gasto y aumentar los de ahorro.
La principal prioridad de la Administración debe consistir en generar un marco económico que impida que España destruya empleo a partir de 2009. Con dicha finalidad, es necesario ofrecer un mayor número de incentivos a las empresas para que mantengan la ocupación creada y...
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