Año Nuevo, Vieja Crisis Inmobiliaria

04.01.2008 | 19:45

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Número de comentarios 71

ejercicio matemático

Propongo un simple ejercicio matemático. Consideremos un producto A que cada año se encarece a razón de un 4%. Total ,un 4% no es mucho. ¿CUál es la subida acumulada al cabo de 12 años? Salvo error u omisión basta calcular(1.04)^12 y eso da 1.601 por tanto, esa pequeña subida del 4% anual se ha convertido, al cabo de 12 años, en un incremento del 60% respecto al precio de hace doce años- ¿Parece mentira como se disparan las cosas sin hacer prácticamente nada, verdad?
Respecto al artículo de hoy, contiene reflexiones interesantes, pero, nuevamente, me parece que faltan datos para argumentarlo. Datos objetivos.

Marcos el 04/01/2008 20:33:45

Gracias

Es un placer leerle. La única persona que habla con sentido común de entre toda esta maraña de pseudo gurús, politicuchos, ministros, opositores, chacones.... y la única que demuestra un conocimiento riguroso de lo que habla.
Por otro lado, ojalá reviente toda esta farsa de una vez por todas.

Iñaki el 04/01/2008 20:46:10

Más gasolina

Como apostilla usted, a todo el caos se suma la actuación de la Administración. En todas las fases de este mercado, siempre siembra ineficiencias, costes y todo ello acompañado de humo espeso y negro. No creo que exista un mercado -legal- tan opaco.

SAM el 04/01/2008 20:53:52

2008 - Que No compre ni Dios

ya estamos en el 2008.
es el año clave.
tenemos que conseguir que no se venda una puta vivienda en españa en el 2008.

que no compre ni dios, ni dios bendito que baje del cielo. que no compre nadie. nadie, pero nadie.

si las ventas se hunden aún más, de aquí a octubre del 2008, caerán como un castillo de naipes y que nadie dude que si no se vende una puta vivienda los precios se hundirán un 90% o más.

es ahora, ahora en el 2008. por tu parte dos sencillas medidas:

- di no, yo no compro. de hecho muestra interés 0 en comprar. ya no interesa comprar. punto.
- informa a todo el mundo del hundimiento del ladrillo y diles cuan grande sería su error de comprar ahora. acojona a los pillados con ladrillo diles que los precios se van a hundir.

es ahora, sin piedad. es en el 2008.

yo no soy tan gil**ipo**llas de comprar un piso ahora.

¿Y tú?

Anonimo el 04/01/2008 22:11:09

ESTO SE HUNDE ¡¡¡¡¡¡

La vivienda usada en Madrid bajó en 2007 un 2,38%

El precio de la vivienda de segunda mano cayó en 2007 en Madrid un 2,38 por ciento, según un estudio del portal inmobiliario facilisimo.com.

Facilisimo además prevé para 2008 una caída del valor de la vivienda usada de alrededor del 10 por ciento, lo que situaría los precios al mismo nivel que en 2005.

http://actualidad.terra.es/nacional/articulo/madrid_vivienda_usada_bajo_2157290.htm

Anonimo el 04/01/2008 22:25:01

¿Y los alquileres?

Gonzalo, permita que repita mi pregunta:

La gente no compra, tendrá que alquilar, aumentará la demanda de alquiler y con ello seguramente el precio.

Por otro lado, el enorme parque de viviendas vacías podría alquilarse, aumentando la oferta y con ello bajando el precio.

¿Cuál de estas dos fuerzas opuestas cree que tendrá más peso?

Miguel-z el 04/01/2008 23:11:01

Respuesta a Miguel-z

En el ejercicio de 2008, incrementara sustancialmente el paro. Dicho aumento impedirá a un significativo número de jóvenes emanciparse y hará que algunos inmigrantes no pueden pagar la renta de alquiler que actualmente sufragan. No obstante, seguirá trasladándose demanda de compra a la de alquiler, esperando poder adquirir en un futuro próximo una residencia a mejor precio. Por tanto, la demanda de alquiler incrementará de forma moderada.
Por el contrario, la oferta de viviendas de alquiler aumentará en una elevada medida. Los promotores, al no vender viviendas, intentarán cubrir los costes de la hipoteca con las rentas de alquiler. Lo mismo harán todos aquellos inversores que no pueden revender sus viviendas por falta de demanda. Debido a ello, en un mercado relativamente libre, las subidas de las rentas de alquiler serían moderadas. Sin embargo, habría un significativo número de propietarios que no podrían alquilar sus viviendas como consecuencia de la escasez relativa de la demanda.
En la realidad, el mercado de alquiler no es libre, sino que está cada vez más intervenido. Así lo demuestran medidas tales como los 210 euros que Zapatero regala a los menores de 30 años. Esta medida genera inflación en el mercado de alquiler y, si el número de beneficiarios es elevado, puede hacer que una pequeña subida de precios se convierta en un significativo incremento.
No obstante, en cualquier caso, aumentos de la rentas de alquiler como los observados este año (por encima del 15% en las principales capitales del país, diga lo que diga el INE) no son sostenibles a corto ni a medio plazo porque probablemente España sufra un importante flujo emigratorio (algunos de los inmigrantes llegados recientemente se marcharán por falta de trabajo).

Gonzalo Bernardos el 05/01/2008 05:30:13

ya pasó el 28/XII

Gonzalo, Tu razonamiento de pasar de intentar vender a alquilar me parece muy razonable. De hecho creo que está alineado con lo que dije el otro día, !a ver si te acabaré convenciendo!, y siguiendo esa dinámica, sigo viendo la secuencia de bajada 1. alquileres 2. segunda mano 3. obra nueva. Por tanto, hasta que no bajen los alquileres, no bajará el precio de la vivienda.
Por otra parte, te pido encarecidamente y por favor que digas en qué datos te basas para decir que los precios de venta han bajado en el 2007.

Gonzalo, tu último comentario me garantiza que sí actúas de buena fé cuando escribes. Realmente, para creerse esto "probablemente España sufra un importante flujo emigratorio (algunos de los inmigrantes llegados recientemente se marcharán por falta de trabajo)" hay que ser muy inocente. Eso sólo pasaría si sus paises de origen fueran más ricos que el nuestro y decir eso me parece tanto o más arbitrario que la supuesta bajada del 2007

Marcos el 05/01/2008 13:17:14

a Marcos

Los inmigrantes podrán irse a otros paises, que no van a sufrir la Recesión Económica que aquí se nos viene ya encima.
lease Bélgica, Holanda, Francia, Alemania...etc
En España una vez muerto el ciclo de la construcción, no hay trabajo ni para el 50% de los que han venido.

Anonimo el 05/01/2008 14:08:28

A Marcos

Los argumentos por los que el precio ha bajado en 2007 los tiene todos en mi libro: ¿Cómo Invertir con Éxito en el Mercado Inmobiliario?. Más brevemente, en algunos artículos que he publicado en prensa, como "La vivienda bajará este año" (El Periódico, 12 de enero de 2007). Por otro lado, te he de decir que me conozco el sector en profundidad, tengo multitud de amigos y ex-alumnos entre promotores, constructores e intermediarios y me sé perfectamente qué está pasando en la actualidad en el mercado. Acaso, te crees que, tal y como indica Sociedad de Tasación, el precio de la vivienda nueva es de 4.500 euros por m2.
Finalmente, he de discrepar de tus razonamientnos. La mayoría no tienen ningú sentido económico. Así, por ejemplo, históricamente, el factor que más ha influido al mercado de alquiler ha sido el tipo de interés. Una subida del mismo provoca un significativo aumento de las rentas de alquiler, una bajada un estancamiento o una reducción de dichas rentas. No obstante, en la futura coyuntura, habrá dos aspectos que contaminarán la tendencia histórica: el gran incremento de la oferta de alquiler y la reducción (y posible inversión) de los flujos migratorios hacia España.

Gonzalo Bernardos el 05/01/2008 14:13:17

Anómino tiene razón

Si el Estado no desarrolla una política social destinada a mantener a los inmigrantes sin trabajo, una parte significativa de éstos pueden marcharse a otros países desarrollados. Incluso, tal y como se está haciendo en un programa piloto, pueden ser en un futuro mano de obra de las empresas españolas que inviertan en sus países de origen. No obstante, si la política gubernamental es similar a la desarrollada por Francia y Reino Unido en los años 70 y 80, los inmigrantes se quedarán aunque no tengan trabajo. Un ejemplo de lo indicado lo tienes en Portugal: casi todos los inmigrantes que llegaron a finales de los 90 marcharon a principios del siglo XXI por la crisis económica. Otro ejemplo lo tienes en Alemania: en los años 2003 y 2004 (estancamiento económico) un significativo número de alemanes abandonaron el país (principalmente emigraron a Suiza).
Finalmente, me gustaría indicar que la llegada de los inmigrantes en los últimos años ha sido muy positiva para la economía española. Y sería muy conveniente que ésta tuviera el suficiente dinamismo para proporcionarles un trabajo permanente. No obstante, sé perfectamente que esta última afirmación forma parte más del deseo que de la realidad. Hoy es la víspera de Reyes y creo que sería un buen deseo a pedir, sobre todo para aquellos que como yo descendemos de una familia de inmigrantes.

Gonzalo Bernardos el 05/01/2008 14:27:49

Datos experimentales

Una publicación a fecha 12 de enero de 2007 no puede ser NUNCA un dato objetivo sobre la bajada del precio durante el año 2007. El libro también está publicado en febrero de 2007 (si no me he equivocado al buscarlo por internet). Una cosa son los hechos constatables-demostrables y otra los augurios-predicciones-impresiones. Los hechos demostrables no creo que puedan ser a priori. Quizás no nos estamos entendiendo, yo no pido argumentos u opiniones, pido datos, cifras, números reales. Razonar basándose en impresiones extraídas de conversaciones con promotores, constructores y exalumnos no tiene nada de científico, ningún rigor. ¿se ha hecho una estadística? ¿se ha mirado si esos resultados son significativos desde el punto de vista estadístico?

¿Que mis argumentos no tienen sentido económico? probablemente sea cierto. Ya para empezar no sé qué quiere decir "sentido económico". ¿Es una especie de conocimiento divino e infalible? lo desconozco. Si no es infalible, ¿cómo se justifica que queden invalidados?

Marcos el 05/01/2008 14:36:45

A todos

Por favor, desearía que el resto de comentaristas fueran honestos y dijeran si creen que la bajada del precio de la vivienda durante el 2007 ha quedado demostrada por unos escritos de Gonzalo realizados antes de que dicha bajara sucediera.

Marcos el 05/01/2008 14:40:17

inmigración

La mayor parte de los inmigrantes sin trabajo pasarán directamente a engrosar la lista de delincuentes. Algo hay que comer! Mejor robar aquí que volver a su país y morirse de hambre. Cuando llegue el buen tiempo, volverá la oleada de pateras y nos los volverán a enviar en aviones desde canarias a la península.

anomimo el 05/01/2008 14:44:34

la financiación lo es T-O-D-O

Expansión, pág. 13, sábado 5/enero/08

LA BANCA DESAFÍA A LA CRISIS CON PRODUCTOS A PRECIOS MUY AGRESIVOS PARA CRECER MAS

las entidades apuestan por hipotecas a precios por debajo de 0,35%

para hacer frente a las turbulencias del mercado, muchas entidades refuerzan su oferta comercial bajando el precio de sus hipotecas o lanzando depósitos y cuentas a tipos muy por encima de la media.

Marcos el 05/01/2008 15:32:25

a Marcos

¿No sabes leer o qué?????




Aquí tienes los datos,
otra cosa es que no te gusten,

La vivienda usada en Madrid bajó en 2007 un 2,38%

El precio de la vivienda de segunda mano cayó en 2007 en Madrid un 2,38 por ciento, según un estudio del portal inmobiliario facilisimo.com.

Facilisimo además prevé para 2008 una caída del valor de la vivienda usada de alrededor del 10 por ciento, lo que situaría los precios al mismo nivel que en 2005.

http://actualidad.terra.es/nacional/articulo/madrid_vivienda_usada_bajo_2157290.htm




Estamos hablando de una caida nominal del -2,38%. Sumenle la Inflación del 4,3% y voila.

¡¡En Madrid los precios han caido un -6,68% en el 2007¡¡¡¡¡

Anonimo el 05/01/2008 15:33:55

a Marquitos Acojonado e Hipotecadito

Exacto marquitos la financiación lo es todo.
Y sabes qué?
que se ha acabado la financiación para el pisito, así que mirate el bolsillo, porque lo que tengas en él, es lo que va a acabar valiendo el pisito medio.

""Banca Financ¡ación
Ordóñez avisa a la banca de que el filón de la titulización puede agotarse""

http://www.cincodias.com/articulo/empresas/Ordonez/avisa/banca/filon/titulizacion/puede/agotarse/cdssec/20080105cdscdiemp_12/Tes/


Lo que te pasa marquitos es que tienes miedo,tienes un miedo de la ostia, porque empiezas a intuir que si, que los precios si van caer al menos un -60%.
Es normal, muy humano, estás en la fase de negación, luego viene la capitulación. Pero no tengas la más mínima duda de que para el 2010, los precios habrán caido más de un 60% nominal.
La funcíón ya ha empezado. Sientate y disfuta...digo sufre a gusto.

Anonimo el 05/01/2008 15:55:06

A Anónimo

¿no sabes leer o qué? en Barcelona los pisos subieron un 8,4% (ver noticia en este mismo portal), si quieres ir al nivel anecdótico pues juguemos: promediando mi cifra con la tuya el balance es positivo. Además, ¿no habíamos quedado en que los precios no bajaban, sinó que literalmente se hundían? Esa bajada que comentas es bien poca cosa.

Respecto a contar el efecto de la inflación me parece curioso. Según tu, los diarios y tantas otras cosas han bajado de precio, puesto que los siguen cobrando al mismo precio del año pasado. Anda ya hombre! hay que usar un criterio coherente. Seguro que a la hora de negociar tus aumentos de sueldo no usas esos argumentos.

En cualquier caso, lo importante no es que vayan saliendo cifras, que lo harán, en uno u otro sentido. Lo que es gravísimo es afirmar como hechos reales cosas que todavía no han sucedido y que se basan simplemente en impresiones. Eso es una falta tremenda de rigor y ética profesional.

Si en breve sale un estudio diciendo que la vivienda ha bajado un 20% eso no justifica que un señor dijera semanas antes de saberse ese dato que los precios han bajado en el 2007, y si lo sabe que lo diga, ya no sé cómo pedírselo. No se pueden vender impresiones como si fueran certezas.

Siguiendo el ejemplo que pusisteis el otro día de los médicos: ¿qué te parecería que el médico te dijera con toda certeza que tienes un cancer de pulmón antes de haber hecho ninguna prueba médica?

Marcos el 05/01/2008 16:00:10

mas suposiciones

Que pesaditos que estáis. Que no, que no tengo hipoteca ni quiero vender ni comprar. ¿Cómo tengo que decirlo? Basta ya de suposiciones! ¿Me dedico yo a decir que sois unos muertos de hambre que estáis deseando que bajen los pisos para poder dejar de vivir debajo de un puente y comprar piso?
¿Verdad que no?
Por favor, dejad las especulaciones

Marcos el 05/01/2008 16:12:18

A Marcos

Marcos:

Está claro que como vendedor de pisos no tienes más futuro.

El futuro lo tienen los que saben detectar el camino del futuro. Evidentemente enrocarse no es un buén sistema.

Yo debo de ser uno de eses muertos de hambre que dices, porque estoy deseando que bajen los pisos, para comprar a buenos precios. Como he hecho a través de los años, y sobre todo despues de que las constructoras, bancos y vendedores de pisos digan que no bajarán nunca.

Ya me queda muy poquito para comprar lo que me apetezca, para sumar a mi lista de propiedades que tengo alquiladas.

Manolo el 05/01/2008 16:58:43

A Marcos

¿Dónde se puede encontrar un piso nuevo de 100 m2 en Barcelona por aproximadamente 450.000 euros?. Es el dato que, tal y como dice el sr. Bernardos, da la Sociedad de Tasación. Si me lo encuentras, te pago una comisión. Por cierto, según la Asociación de Promotores de Barcelona, el precio de los pisos nuevos supera los 9.000 euros/m2 útil.

Jordi el 05/01/2008 17:02:25

Respuestas

Manolo: y dale con el tema! soy profesor de universidad y tengo una plaza estable e indefinida. No he vendido pisos en mi vida ni pienso hacerlo. ¿no ves que es un exceso de "optimismo" por tu parte hacer suposiciones sobre mi sin conocerme de nada? Aún resultará que sabes más tú de mi vida profesional que yo mismo. Una cosa es la realidad y otra nuestros deseos. No siempre van a la par.

Jordi, hazle la pregunta a quien haya hecho esa afirmación, que no he sido yo. Por 4,500 EUR no encuentras ni obra nueva ni de segunda mano. Desconozco de dónde ha salido ese valor. En este link puedes encontrar sus diferentes criterios de valoración y buscando por ahí seguro que encuentras su e-mail para preguntarles cómo han obtenido dicha cifra.
http://web.st-tasacion.es/html/menu3_5.php

Marcos el 05/01/2008 17:42:41

4,500 EUR/m2

Jordi, si miras en ese link que ha puesto Marcos, en el apartado de Valor de mercado o venal verás:

d) Los impuestos no se incluyen en el precio. Tampoco se incluyen los gastos de comercialización.

Quizás eso quiera decir que los promotores se quedan la diferencia entre el precio de la edificación y el de venta para pagar los salarios de los Srs que amablemente enseñan los pisos, por ejemplo, y claro, también para hacer "algo" de beneficio.

Sociedad de Tasación el 05/01/2008 17:47:47

A Marcos de nuevo

Si tu eres profesor de Universidad, asi le va al pais. Desde la teoria se ignora siempre la realidad.

El tema inmobiliario es de ciencia ficción.
Se llega a unos precios realmente ridiculos, simplemente porque las tasadoras valoran el bién inmobiliario al precio que el comprador necesita para que el banco le deje todo el precio. La banca lo único que mira es que según la normativa del Banco de españa, le permita clasificarlo como crédito inmobiliario normal. La novedad es que ahora empiezan a mirar la solvencia del posible cliente. Que es lo que siempre se había hecho hasta hace unos pocos años.
Y el comprador (pobre), pierde la noción de la realidad y se cree que va a hacer la inversión de su vida. Se olvida de que una vivienda "solo" sirve para vivir. Si antes pagaba alquiler, se ha creido que estaba tirando el dinero. Y ahora, si antes el alquiler le parecía caro, ahora pagará más del doble por solo vivir en su piso, pero se sentirá todo un "inversor". También se ha creido eso de que los pisos no bajan nunca, y de que la piedra es la mejor inversión del mundo.
En poco tiempo (y no te puedo dar datos de teoría económica) esto va a pegar una bajada tremenda, y todas esas teorías que manejan los que cobran de todo el conglomerado inmobiliario, van a quedar desarboladas.

Manolo el 05/01/2008 22:59:32

A Manolo

supongo que eres el mismo manolo el lumbreras al que contesté aquí hace unos dias:
http://www.laplaza.info/blogs/jmmesa/2007/12/19/amigos-del-pais.html

si todas las informaciones que vas a darme están tan contrastadas como esa que inocentemente te comiste sin chistar, ya sé qué puedo esperar de ti.

Me siento halagado de que me consideres responsable de la situación del pais. Creo que el porcentaje de estudiantes que pasan por mis aulas, respecto al total del pais es totalmente irrisorio.

Marcos el 05/01/2008 23:18:03

Esta claro

Buenas, para mi esta claro que el actual modelo de crecimiento basado en el ladrillo está acabado, el problemon que tenemos ahora es ¿que hacemos?, ¿como y en qué reconvertirnos? es decir, Alemania tiene industria y empresas potentes, Irlanda es una fábrica de SW, Francia esta algo pachucha pero tiene más tecnología y empresas que nuestra querida Spain, los paises del este son lo que España en los 80 mano de obra barata, formada y con un entorno sociopolítico estable, etc ... en mi modesta opinión todos los países sufrirán la crisis global que se avecina, pero no dejará de ser como otras que ya han pasado, sin embargo España a basado su crecimiento en el ladrillo sin aprovechar para hacernos competitivos y de las ayudas eurpeas que pronto dejaremos de recibir. Así que para nosotros no será una crisis como las anteriores sino que se trata más bien de un obligado cambio de modelo económico, pero ¿hacia donde?, nos convertiremos en el geriátrico de Europa?, quizá en el outsocing barato tipo Mexico-EEUU, porque está claro que con el I+D+i que se ha realizado en el último lustro en nuestro país no vamos a inventar el motor de hidrógeno, y es ahí donde los que saben deben dirigir el barco, si saben donde debemos llegar claro.

Miguel el 06/01/2008 00:30:10

Los inmigrantes y la economia

"La llegada de emigrantes ha sido positiva para la economia española"

Si con eso nos referimos a que el PIB ha aumentado pues de acuerdo.
¿Ha sido positiva para el mercado laboral una presion continuada en el mismo de la Oferta de mano de obra?
¿Van a salvar las pensiones o el sistema de proteccion social corre el peligro de
deteriorarse o colapsarse?
¿A ayudado a consolidar el modelo de nula productividad de los ultimos años: salarios bajos, poca estabilidad laboral ...?

En definitiva ¿Ha sido buena la llegada masiva de emigrantes para la economia?
- Sí, rotunadamente, si nos referimos a la economia de Emilio Botin
-No, si nos referimos a la economia de la clase media

(no me refiero a la inmigracion per se, si no al modelo que se ha dado en nuestro pais-modelo salvaje oeste)

Kenneth el 06/01/2008 01:22:01

de cajón

Parece de cajón que los precios no pueden subir indefinidamente, aunque al tal Marcos no le parezca. Tan sólo una pregunta: ¿de verdad crees que es sostenible una subida eterna, sobre todo si hablamos de unas cantidades tan desorbitadas y de unos sueldos que permanecen anclados?

jose el 06/01/2008 12:10:48

de cajón

A parte de subir y bajar, como bien dijo Gonzalo recientemente, los precios se pueden quedar igual, prácticamente igual, id est, variaciones mínimas, pero a largo plazo, todo tiende a subir, aunque sólo sea por la inflación. Por supuesto, una subida al 20% anual con sueldos que suben un 2% es insostenible.

Me reí mucho cuando vi que alguien considera el efecto de la inflación para remarcar que los pisos han bajado en Madrid pero en cambio no descuenta ese efecto en las subidas de todos estos años. O la contamos siempre o no la contamos nunca.
Si la descontamos siempre, pues aún resultará que los pisos no han subido tanto como parecen (véase el experimento que puse, comentario número 1).
hoy ha salido un escrito buenísimo en La Vanguardia en las páginas de economía. Mañana, que empezaré a trabajar y tendré acceso a la suscripción electrónica, os lo copio.

Marcos el 06/01/2008 12:43:17

de cajonazo, entonces

estoy de acuerdo contigo en que ciertos individuos caen en el ridículo más espantoso cuando vociferan que ¡ya ha caído un 1.3%', o esos otros que dicen ¡ha subido un 2% pero con la inflación es un descenso!', me parecen argumentos tan tristes y endebles como los contrarios, los de que esto subirá un 17% hasta el fin de los tiempos. Eso sí, discrepo profundamente de que se estanquen y permanezcan como están por mucho tiempo. El quiz está en el precio del que lo compró y en la psicología del español medio.

Me explico. El precio de adquisición no es único: no todo el mundo ha comprado un piso por 450.000 euros. Hay quien lo compró a 50.000, hace muchos años, hay quien compró ese mismo piso a 120.000, a 180.000, hasta llegar a lo que quieras, pongamos esos 450.000. El que compró hace años puede venderlo por lo que quiera, pongamos 80.000 euros: ya le está sacando algo. Su vecino, que pagó cinco veces por lo mismo se revolverá en su habitación, pero eso es lo que hay, así es el mercado. A eso le unes el fin de la fiesta crediticia, lo difícil que tienen algunos seguir pagando deudas tan elevadas, el posible incremento del desempleo y bajada de demanda, y etcétera, y ya me dirás si los precios pueden bajar. De hecho estoy seguro de que bajarán, y mucho. Es más: ya están desplomándose, por mucho que las agencias estatales insistan en que suben pero mucho menos. Sal a la calle y comprúebalo. Los precios son menores que hace un año, pero lo mejor de todo es que son tan sólo fachada: todos son negociables.

El segundo elemento es el psicológico. El español cree que la vivienda nunca baja y que siempre se le saca algo. Pero esta impresión no tiene por qué ser eterna y puede cambiar. Nadie duda de que un coche se devalúe, es motivo de charla animada entre cuñados y coleguitas, todos presumen de saber que al sacarlo del concesionario pierde valor inmediatamente. Sin embargo, un piso no, por dios. ¿Por qué no? Hablamos de un parque de pisos de cincuenta años, de cuarenta, de treinta, de adosados perdidos en carreteras perdidas, de ciudades fantasmas donde no vive ni el tato. Sin embargo, no sólo no bajan sino que misteriosamente suben eternamente. Y no hablemos ya del 'es que le hice reformas'. ¿Y qué? ¿No las disfrutaste? ¿Vale más un coche tuneado porque el manguis de turno le puso luz azul? Ya sé que no es lo mismo, pero con el tiempo lo será. Tan sólo hace falta un empujoncito para que los triunfadores del nidito salgan escopetados y el ambiente económico mundial está ayudando mucho.

jose el 06/01/2008 19:04:15

A jose

Hola,
sigo tu razonamiento sobre los diferentes precios de compra de los pisos, pero eso sólo aplica a la segunda mano. Ya dije que la segunda mano, en mi opinión, no funciona igual que la obra nueva. Por otra parte pregunto yo: ¿no crees que antes de llegar a caídas importantes habrá que pasar por cifras entorno a cero? me parece irreal pensar que tras un año de subida del 15 por cierto, al año siguiente va a bajar un 15% (salto total: 30%). Uno puede ir probando a subir el precio hasta que ya no le compren. En el momento que le dejen de comprar, lo razonable es volver a bajarlo a la cifra que sí estaban dispuestos a pagarle. Bajarlo más sería una estupidez. Subirlo más si no te lo compran también. De hecho, en este 2007 no ha sido así (bajadas) por mucho que se empeñe Gonzalo. También creo que primero deberá bajar en los pueblos y luego en las ciudades. Creo que las subidas de los pueblos han ido a remolque de las grandes ciudades, y que me perdonen, pero los pueblos no suelen tener grandes problemas de suelo.
Primero veamos que los precios están estancados y entoces te diré sí, pueden bajar, aunque seguiré sin creer en bajas espectaculares (hablo de obra nueva, aquí los costes de la edificación se disparan año tras año, por mucho que haya foreros emperrados en que el 90% del precio de venta es puro beneficio). Si hay bajadas, serán anecdóticas. Nadie construye viviendas para hacer un favor a los compradores. Lo hace para ganar dinero. Hay muy poca obra nueva, y el que la quiera tendrá que rascarse el bolsillo.
De momento todo esto no ha pasado. Lo único que veo son argumentos que ya se usaban hace tres años (por lo menos), y !vaya si han seguido subiendo en estos tres años!
Respecto a lo de pasear por la calle y preguntar a la vecina no me parece nada significativo. Como bien apuntas, no vale lo mismo un piso de 10 años que otro de 70. Eso quiere decir que basándose en pocas muestras, la estadística no sale de ninguna manera significativa (ahí está mi ejemplo del otro dia -encuestas del PSOE-, como aún preguntando a más 2000 personas, la estadística era de lo más surrealista. Por cierto, es curioso porque según manolo las cosas van viento en popa porque ya no gobiernan los que gobernaban antes. Fíjate que curioso. Se emperra en ver una crisis espectacular en la vivienda y todo lo otro lo ve de color de rosa. Es bien cierto que cada uno ve sólo lo que quiere). Por eso yo me fijo más en la obra nueva (aunque sea mercado libre yo creo que se ponen bastante de acuerdo en los precios y preguntando en unos cuantos sitios basta. !Ojo! prestemos atención a los m2, lo que hay que mirar no es el precio, sino el precio por m2. Cada vez los pisos son más pequeños, y más que lo serán) y para la segunda mano propongo:
a) mirar cifras de entidades que sí las publican basándose en estudios masivos.
b) si no nos fiamos de esas cifras, coger los datos de un portal inmobiliario (si se puede hacer con más, por supuesto mejor) y hacer los propios cálculos.
Por otra parte, cuantos más años haga de la compra por parte del comprador, más poco probable parece que haya sido una compra pensando en la especulación inmobiliaria. No creo que nadie comprara varios pisos hace 35 años con la intención de venderlos en su jubilación, 35 años después, por decir algo. Por lo menos yo no lo haría. Eso va en contra de tu argumento. Los especuladores sí deberían vender en uno u otro monento. Los que necesitan un techo para cobijarse -como yo- es poco probable. El especulador, que compró hace poco, ya no tiene todo ese margen de bajada que sugieres.

Yo nunca he visto el sector inmobiliario como una buena inversión (Además no tiene liquidez. Yo las acciones o el FIAMM los vendo de un dia para otro y tengo los fajos de billetes en mis manos, y en la bolsa, !vaya si se ha ganado dinero todos estos años!). Ni siquiera he comprado nunca acciones de constructoras.

Marcos el 06/01/2008 20:40:33

a marcos

Hablando de costes de construcción en 2007 comparado con 2006, el coste medio de construcción (por vivienda) ha pasado de 65947 euros (2006) a 66363 euros (2007): el 0,63% más.

http://www.europapress.es/00136/20071213180159/economia-vivienda-viviendas-acabadas-sector-privado-aumentan-95-septiembre.html

Yo a eso no lo llamo "dispararse". También recuerdo un estudio del Banco de España publicado alrededor de 2002 (no recuerdo exactamente la fecha) que extraía dos conclusiones finales: los costes de construcción en la década anterior (1992-2002 aprox.) habían crecido por debajo del IPC, y además era el nuestro uno de los pocos países europeos en los que había sucedido eso.

Los pisos no serán cada vez más pequeños, porque eso depende de lo listo o tonto que sea el comprador. Me explico: en países inteligentes donde ha habido burbuja (ej. Australia) se han disparado a la vez precios y tamaños. En países como el nuestro, no tan inteligentes respecto a la media internacional (me remito para hacer esa aseveración a nuestra estadística de balanza por cuenta corriente) se han triplicado los precios y han disminuido las superficies.

El mejor pulso al precio a la vivienda no lo podemos obtener de la Sociedad de Tasación, y no sólo porque ella es parte implicada. Sencillamente mide precios ofertados, no de operaciones cruzadas. ¿Cuántas estadísticas de precio de vivienda hay en España? ¿Coinciden en sus resultados? En este país las estadísticas de vivienda son un CACHONDEO (en Francia se conoce incluso el perfil socioeconómico del comprador).

El mejor pulso al mercado sólo se puede tener en la calle: ej. las rebajas de las últimas ferias inmobiliarias. Todo eso no estaría ocurriendo si no estuvieran bajando los precios. Hasta mis primos estas navidades hablando de vivienda (preferí no entrar en el tema porque alguno es hipotecado reciente) reconocían bajadas de precios, alguno de ellos sólo en vivienda de segunda mano. Algo es algo... al menos "nunca bajan" ha dejado de calar en la calle.

Aquí les dejo con Carlos Vela (consejero delegado de Fadesa) indicando que ellos tienen un margen del 40% en cada vivienda (porque han comprado suelo barato) y podrían bajar todo lo que haga falta:

http://www.elpais.com/articulo/economia/piso/va/perder/valor/elpepueco/20071125elpepieco_2/Tes

Promotores catalanes bajando el 30-40% los precios:

http://www.vilaweb.cat/www/elpunt/noticia?p_idcmp=2668358

ignorante el 07/01/2008 02:56:26

a marcos (y 2)

Por tanto, mi conclusión es que los precios están (a) cayendo en las operaciones que se realizan en el mercado (b) manteniéndose e incluso subiendo en aquellos inmuebles a la venta que siguen esperando sin comprador. A esto yo lo llamo bajada de precio.

Es lógico, porque habíamos llegado a una locura. Y la caída va a ser de órdago: hay una burbuja, porque solo una burbuja puede explicar que una producción desmadrada en vez de hundir los precios los desmadre aún más.

España termina la cuarta parte de las viviendas de la europa de los 27:

http://www.invertia.com/noticias/noticia.asp?subclasid=&clasid=&idNoticia=1856697

Por comparación, en los 12 últimos meses se han vendido 750000 viviendas nuevas en EEUU (300 millones de habitantes), a un precio medio de 217800 dólares (147000 euros). Allí los precios están cayendo ahora al mayor ritmo de los últimos 40 años:

http://bloomberg.com/apps/news?pid=20601087&sid=a8jNuw9Dnk6Y&refer=home

Es cierto que los pisos son así de "baratos" en EEUU. Como botón de muestra, este inmueble en la prestigiosa Madison Avenue de Nueva York:

http://realestate.nytimes.com/sales/detail/44-977257

... lo que costaría encontrar algo equivalente en Serrano en Madrid.

Ah, y en España también hay "hipotecas subprime", según el Santander:

http://www.cotizalia.com/cache/2007/10/26/41_alfredo_saenz.html

Quizá no con el mismo significado que en EEUU, pero nos entendemos: concedidas con demasiada alegría a alguien que lo va a terminar lamentando.

El problema, como comenta el profesor Bernardos, es que no hay a la vista un cambio rápido del modelo de crecimiento. Bestinver ya habla abiertamente de recesión (dejando claro, para que no haya dudas, que entendida por crecimiento negativo del PIB):

http://uk.reuters.com/article/companyNews/idUKL1287235420071212

Noticia que tuvo poco eco en España (por eso el enlace es a Reuters UK).

En parte, la burbuja se ha formado en España porque el 70% de los compradores de vivienda con hipoteca son analfabetos funcionales:

http://www.finanzas.com/id.9213579/noticias/noticia.htm

Al final, creo que en España terminaremos igual que en Japón (estamos viviendo lo que ellos pasaron en 1993):

http://www.fatprophets.com.au/images/TokyoLand_500px.jpg

ignorante el 07/01/2008 03:23:42

a marcos (y 3)

Lo siento, pero se me olvidó y no he podido resistirlo, a costa de poder parecer pesado:

"Hay muy poca obra nueva, y el que la quiera tendrá que rascarse el bolsillo."

¿Hay poca obra nueva en España?

Te recuerdo que en España se vendían unas 600000 viviendas nuevas anuales de un total de alrededor de 1 millón de transacciones. Y muchas viviendas de segunda mano realmente eran nuevas revendidas (por el especulador de turno).

Por comparación, en EEUU se vendían (antes del pinchazo) 1 millón de viviendas nuevas y 5 de segunda mano.

En España hay más transacciones de vivienda nueva que de segunda mano, al revés que en EEUU. Otra cosa es que haya millones de viviendas de segunda mano cerradas, gran parte del coleccionismo nacional de ladrillo. Lo que evidencia el grave error de los últimos años: fíjate el gigantesco COSTE DE OPORTUNIDAD que supone haber traído la descomunal cifra de dinero prestada del futuro para construir nuevas viviendas a la par que tenemos 6-7 millones de unidades desocupadas o infrautilizadas (estudio de la Caixa, creo que de 2004). Porque el ciudadano español, por si tampoco lo sabes, está entre los más endeudados del mundo: alrededor del 135% de la renta bruta disponible, codeándose con EEUU y UK. Y hace apenas 10 años éramos de los menos endeudados. Y lo peor: todos nuestros activos (el otro lado de la balanza) son en su mayoría ladrillo sobrevalorado (ningún otro país tiene el 80% del ahorro en ladrillo).

El mayor déficit de este país es de economistas. Pero cuidado: de buenos economistas. Tengo familiares con carrera de económicas hipotecados en 2005, y no precisamente una hipoteca modesta. Y justo tras salir del paro. Crucemos los dedos.

ignorante el 07/01/2008 04:03:57

DONDE ESTÁ TU LIBRO?

Hola Gonzalo,
En todos los sitios que he ido a comprar tu libro, me dicen que está agotado. No lo encuentro !!!
Dime donde comprarlo.

gracias.

EX-ALUMNO master año 2001 el 07/01/2008 09:53:00

el artículo prometido

Los papanatas de la crisis
La Vanguardia 6-enero-2008

Manel Pérez
Extraña coincidencia la de la prensa española estos últimos días. A la vista de los últimos titulares, la economía española ya estaría poco menos que a las puertas de la agonía final. No importan tendencias ni simpatías, el diagnóstico es unánime. Algún sabiondo ya ha escrito que "Zapatero ha perdido la baza de la economía". ¡La economía! La española está ya en crisis según los análisis de moda. La receta mediática es simple: mézclense a toda prisa los últimos datos de la coyuntura - inflación, paro, tipos de interés, confianza del consumidor (un último guarismo recién importado)- cárguense las tintas con floridas referencias a la crisis global y súmese una fuerte dosis de campaña electoral. Cualquier listo con una cuartilla en blanco será capaz de diagnosticar hasta el Apocalipsis. Para continuar en términos doloristas, parece que la tradición obliga a algunos a pensar en la expiación tras una vida en pecado de casi 14 años, los que ha durado la última fase de expansión de la economía española. Afortunadamente, la vida no es así.

No se trata de negar trascendencia a los problemas económicos presentes. Sin duda, llegará la crisis... si llega. Pero no está escrito que sea en este momento, ni tan siquiera por culpa de los cínicos banqueros de EE. UU. que han concedido hipotecas impagables. Una cosa es poner todos los elementos sobre la mesa y la otra retroceder, como si no se hubiera aprendido nada en los últimos lustros, a la economía del ascensor. Ya saben, esa que sube y baja hasta marear pero que no tiene nada ver con la vida real de las personas ni de las empresas.

Lo cierto es que la economía española ha cerrado el año 2007 con un crecimiento del 3,8%. ¿Alguien en su sano juicio puede apostar a que esto es la antesala de la crisis? Comparen con lo que se escribe en Europa.

Primero analicemos la opinión de los consumidores. A pesar de las encuestas sobre lo que cada uno piensa del futuro de la economía, la campaña navideña ha sido tan buena que incluso ha sorprendido a los comerciantes, que ya estaban resignados a unas ventas inferiores a las conseguidas. Ya se sabe que, al final, el consumo va a remolque de la inversión, pero no es un mal síntoma.

¿Y las empresas? Las agrupaciones empresariales, desde las grandes patronales hasta las cámaras de comercio, emiten diagnósticos positivos, con mantenimiento de los márgenes y crecimiento de las exportaciones. Es verdad que algunos grandes bancos pronostican grandes problemas… para sus competidores, aunque no para ellos, que presumen de magníficas reservas para seguir creciendo como si nada. Como dice un gran experto, en estos casos es mejor guiarse por lo que dicen de sí mismos que por lo que critican de los demás.

Pero… ¿y el endeudamiento de las familias, ese arcano tan presente en los debates económicos españoles? El argumento era que la compra de la vivienda habría endeudado tanto a las familias que las (inevitables) subidas de tipos de interés acabarían provocando una cadena de impagados políticamente insoportable.

Sin embargo, ahora resulta que los tipos han dejado prácticamente de subir a causa de la crisis financiera… Los agoreros no han modificado su visión pese a que entre lo previsto por el BCE y lo realmente sucedido se puede cuantificar en, como mínimo, medio punto menos de subida. Tal imprevisto algún efecto positivo habrá tenido para los sufridos deudores españoles

Tal vez, sólo tal vez, algunos genios saben qué pasará con la economía española en los próximos meses, pero lo que está ocurriendo en estos meses dará, sin duda, para que muchos sociólogos e historiadores dediquen en el futuro mucho tiempo a cuestionarse sobre qué pasaba por la mente colectiva de los españoles en las postrimerías del 2007 y los albores del 2008. Sin lugar a dudas, cuanto más se prolongue la crisis financiera internacional, y, como consecuencia, más se mantenga el bloqueo del crédito a las empresas, más graves serán sus efectos sobre la economía real. De momento ya ha sido suficiente para borrar de un soplo la espuma de la especulación inmobiliaria más inconsistente de los últimos años, desde Astroc hasta Colonial. Pero no está escrito que la economía española viva los primeros síntomas de una recesión. Los que ahora con tanta ligereza lo afirman están contaminando la visión de la economía o por interés electoral o porque, simplemente, están con la empanada.

Marcos el 07/01/2008 10:07:25

INVIERNO DEMOGRÁFICO

Profesor Bernardos,

Sería tan amable de darnos su opinión sobre el Proceso de Invierno Demográfico en España y sus consecuencias en el mercado residencial.

Le copio el comentario que se puso en el anterior foro sobre el tema.

la caida actual es financiera y va a llevar a que los precios caigan un 50% o 60% en los próximos 4 o 5 años.

pero luego viene la caida dura de verdad, la demográfica.

el invierno demográfico va a llevar a que los precios caigan un 80% o 90% . para el año 2025 un piso medio en españa no tendrá valor alguno.

cuando hablan de la demanda de 450.0000 viviendas al año, son sueños humedos, ya que desde 1985 no nacen más de 420.000 niños al año.

debe contarse con que la sola oferta de viviendas de segunda mano, ya cubre, de sobra, la demanda potencial que se situará, siendo optimistas, en el entorno de 300.000 unidades al año.

con lo cual, la realidad, es que en españa, desde ya, se necesita construir 0 viviendas nuevas al año, y aún así sobraría oferta.

no hay futuro en el ladrillo en españa. los efectos del invierno demográfico serán devastadores y palpables dentro de 5 años, para prolongarse durante los siguiente 20 o 25 años.
algunos dicen que podriamos desarrollar politicas agresivas de natalidad ahora.
y yo digo que si, pero esos bebes de ahora podrían ser demanda de vivienda dentro de 25 o 30 años.
esto no evita que entre el año 2015 y el 2025 cumplan 25-35 años las escasísimas cohortes de la década de los 90.

el invierno demográfico es inevitable ya. y la inmigración solo ha venido al calor de un crédito orientado principalmente a construir pisitos, a la par que envían dinero a sus paises. la compra de los inmigrantes es residual, no llegando a ser ni un 2, 5% del mercado.

la actual crisis, por tanto es única, porque no hay expectativas de nuevo boom. todo lo contrario, el mercado residencial estará cada vez más deprimido por inevitable descenso de demanda.

la caida de precios y de demanda será prolongada y continua en una tendencia hacia 0.
para el año 2025 un piso en españa no valdrá gran cosa, y solo los buenos pisos llegarán a valer 1, 5 o 2 salarios brutos.
para el resto su coste será residual y simbólico. no así los costes de mantenimiento que se dispararán por necesidades recaudatorias.

esta presentación deja claro nuestro futuro. lo que pasa es que el ser humano es incapaz de pensar y analizar el entorno de su futuro más allá de 5 años vista. incapaz. pero el futuro siempre llega por mucho que esté a 15 años vista.
en los años 90 lo del invierno demográfico se veía muy lejos, como si no fuera a llegar jamás. pero como digo, el futuro siempre llega, y el futuro del invierno demográfico ya está aquí, llamando a las puertas.

dinámica de la pirámide de población española.

http://www.eumed.net/cursecon/ppp/pirespdinamica.ppt

Un saludo profesor Bernardos. Es usted un ejemplo.

Anonimo el 07/01/2008 10:30:26

al último comentarista...

hola,
me sabe mal que no hayas entrado a debatir antes sobre este tema, aunque como soy bastante malpensado, creo que sí lo has hecho, aunque bajo otro nombre. No vaya a ser que yo te desmonte el changarro (que dirían mis amigos mexicanos).

Hoy he empezado a trabajar y eso quiere decir que , aunque ha sido interesante y ha estado muy bien compartir mis impresiones con vosotros, a partir de ahora ya no podré hacerlo.

Miro el link que mandas y veo "El coste de las obras hasta septiembre ascendió a 31.522,9 millones de euros, frente a los 28.393,8 millones de euros registrados en el mismo periodo de 2006, lo que supone un aumento del 11%" !!11%!! ¿Dónde has leído tu ese 0,63%? ¿De verdad crees que las materias primas y la mano de obra ha subido un 0,63% en un año? Faltaría mirar a qué se refiere esa cifra, porque por ese precio no podrías ni reformar un piso viejo. No hablemos ya de construirlo. Pero no tengo tiempo para hacer indagaciones. Haberlo dicho antes.

El precio de las materias primas se ha disparado. Baste citar como ejemplo el aluminio (por si no ves la relación del aluminio: hoy en día suele ser habitual usar carpintería de aluminio para las ventanas). La culpa, tal como dije, son las compras masivas que realizan los chinos.

Los gastos de comercialización, si tan bien asumido tenéis que se tarda mucho más en vender los pisos, pues más de lo mismo. Si el piso lo vendes en 1 dia enseñándoselo únicamente a un comprador los gastos de comercialización son paupérrimos. si tienes que tener un señor todo un año, eso encarece terriblemente, porque ese señor querrá cobrar un sueldo a final de mes, aún no habiendo vendido pisos.

Imaginemos un señor que se dedica a diseñar nuevos medicamentos para curar enfermedades y sin hacer ensayos clínicos y constatar los resultados experimentalmente nos intenta convencer con argumentos de que ese medicamento va a funcionar porque él es un experto del sector, ha hablado con pacientes, farmaceúticos, etc. ¿Diremos que ese señor es científico o que es un charlatán de feria que intenta vendernos un remedio milagroso? Señores míos, no se pueden vender opiniones e impresiones como certezas y hechos constatados. Si encima resulta que la demostración de un hecho es previa a que haya pasado eso ya es de JUZGADO DE GUARDIA.

Marcos el 07/01/2008 11:01:14

incluso en obra nueva

De hecho, la bajada de precios ya está siendo reconocida incluso por la sociedad de tasación en obra nueva. Es cierto que en ciudades costeras, muchas de ellas fantasmas todo el año hasta llegar al verano, pero ya se reconoce, algo que antes era poco menos que imposible. Un ejemplo, mi querida tierra de adopción: Punta Umbría. Un paraíso en mi infancia, esas playas largas, ese pueblo feliz donde corrían los niños, convertida hoy en un monstruo de cemento que se come los extensos pinares, que se introduce hasta en la marisma, que pretende arrancar un parque natural como los enebrales, un cambio que sin duda estará acorde con los tiempos pero que ha convertido aquella tranquila ciudad de veraneo en un monstruo que atrae a más gente por menos tiempo y que ha expulsado a prácticamente todos los que disfrutábamos de ella en nuestra niñez. Ahora hay más hoteles, más adosados y más supermercados, pero a cambio los turistas se quedan menos tiempo (total, el panorama ya no es único sino común a cualquier otra ciudad de la costa española: cemento y cemento), los que antes íbamos nos hemos buscado otros sitios y Punta ha quedado como un terreno para especuladores y visitantes fugaces. ¿Qué sentido tiene esto? Sobre todo si vemos que los hoteles no se llenan, los adosados no se ocupan y la degradación del entorno es irreversible. Ahora reconocen que la obra nueva en Punta Umbría ha descendido un 3% (¡pobre de mi padre, que se jactaba sentado en su mecedora de que su chalecito ya valía un millón de euros, como si el valor dependiera exclusivamente del tiempo). Los propietarios de las viviendas de Punta Umbría, de todas las Puntas Umbrías de España, ya ven que sus casas no valían tanto como pensaban, el que se jactaba dejará de hacerlo y el que vendió se hizo de oro, pero eso se acabó. La onda expansiva se extenderá desde las poblaciones de este tipo hasta el mismo centro de las grandes capitales, y el 3% será tan sólo el inicio. Para mí esa caída es lo mismo que nada, pero que la sociedad de tasación se atreva a decirlo es que detrás viene una ola digna del mejor surfista australiano.

jose el 07/01/2008 11:05:00

artículo de la vanguardia

Comentario sobre el artículo de la Vanguardia.

Manel, Manel, que barbaridad. No se ni quien eres, pero el artículo es de cuarta, incluso para un periodista.

Parrafo 1.- “mézclense a toda prisa los datos de la coyuntura…. Cárguense con floridas referencias a la crisis global… y súmese una fuerte dosis de campaña electoral”. Vamos a ver, alma cándida, los datos que mencionas no son precisamente baladí, son indicadores (varios adelantados) de la economía. La inflación, el paro, los tipos y la confianza de los consumidores no son cuatro tonterías que cualquiera manipula. Lo cierto es que las cifras son muy preocupantes, analizándolas deprisa, despacio y a media velocidad. Si no lo crees así, dime porque no es relevante que el paro aumente, la inflación se dispare, los tipos suban, la productividad baje, la liquidez se seque, el consumo se retraiga…. Porque estas cifras son irrelevantes para ti y a los demás les preocupan? Porque todos son del PP? Hombre, por favor. El entorno global tampoco es precisamente un chiste, con florituras o sin ningún tipo de adjetivo. En EEUU se está hablando una posible recesión, el petroleo está a 100USD, la crisis bancaria internacional es muy severa, crees que al resto del mundo esto le da igual, no le afecta? Es otro invento del PP?

Parrafo 2.- no entiendo muy bien lo de la “economía del ascensor”. ¿Estás sugiriendo que los ciclos económicos han desaparecido por lo que hemos aprendido en los “último lustros”?. Sí es así, deberías de publicar tu análisis, dejarías a todos los macroeconomistas boquiabiertos y serías candidato al Nobel: ”La desaparición de los ciclos económicos, por Manel, el de la Vanguardia”.

Párrafo 3.- España cierra el año con un crecimiento del 3.8%. Cierto. También es cierto que EEUU tuvo un crecimiento del 4.9% en el tercer trimestre. Ni el uno ni el otro son sostenibles, por razones distintas. Por favor, no seas tan simple. A propósito, aplícate tu receta y escucha lo que se dice fuera del caso español... el sentir general es que es una bomba a punto de explotar...esto no es que lo diga yo... mira en Bloomberg, reuters, the economist, financial times, wall street journal europe.... tienen todos agendas contra españa?

Consumo.- chico, tienes los datos del consumo navideño antes que los demás, enhorabuena. Te debo un comentario cuando los conozca. Haces bien en mencionar el consumo, porque como baje, la hemos liado. Lo que pasa es que no tiene buena pinta: qué pasa con el aumento del paro y los índices de sentimiento, no afectarán al consumo? a lo mejor no, por favor explícalo dentro de tu tesis de “no-hay-ciclos-anymore”, me gustaría entenderlo.

Empresas.- no tengo muy claro a que te refieres en tu comentario. Por un lado argumentas que todos ven el futuro de color de rosa, por otro lado que los que tienen dudas sobre el futuro no son creíbles. Es difícil comentar tus argumentos, porque son más bien conjeturas. En cualquier caso, compara lo que dice el lobby inmobiliario con lo que les pasa en bolsa… no hay cierta desconexión? No será que el que opina tiene cierto conflicto de intereses? No será que el que de verdad se la juega es el inversor? Parace que los inversores no se creen del todo los cuentos chinos.

Endeudamiento.- que cuestiones que el nivel de endeudamiento de las familias es alto…. Es algo que honestamente no entiendo. No sólo el de las familias, sino el de las empresas, que tienen en honor de estar arriba del ranking de financiación ajena en europa. En cuanto a los índices de morosidad, son indicadores del pasado, no del futuro. Sí aumenta el paro, se retrae el consumo y baja el crecimiento… veremos a ver donde está la morosidad. A lo mejor tienes razón y todo el mundo sigue pagando… mágicamente.

El corolorario de tu artículo es de cuarta, incluso para un periodista. Nadie sabe si vamos a tener una recesión o no. Evidentemente. Lo que si hace la gente es preocuparse, porque los datos son muy, muy preocupantes. Es sensato preocuparse de que puede llover si ves nubes negras. Ojalá no tengamos problemas. Ojalá esto sea un bache. Pero tiene muy mala pinta. Creo que agarrarse a las cifras del PIB del pasado y dedicarse a gaastarse el superavit en ganar votos… es la receta para pegársela de verdad.

Por último, vaya por delante, no simpatizo ni con el PP ni con el PSOE. No tengo agenda política. Lo siento.

Suerte

Optimista el 07/01/2008 11:25:32

Porque lo promotores no son racionales

Recientemente he realizado un curso en el IESE, en la asignatura de toma de decisiones. En ella nos describían que la mejor estrategia era ser tomadores de riesgo en momentos buenos y adversos al riesgo en los malos momentos. Sin embargo nos advirtieron que la gente hacía justo lo contrario. La mayoría de promotores han ido vendiendo sobre plano en el momento de euforia (si se hubiera esperado un poco habría podido vender más caro) y se convierten en tomadores de riesgo en momentos de crisis al negarse a bajar precios (cuando lo óptimo sería hacer caja cuanto antes).
Para más detalle ver entrada en mi blog
http://blog.roseres.com/2007/11/porque-los-promotores-no-son-racionales.html

CyberInmo el 07/01/2008 20:33:37

añorando a marcos

una pena que se vaya, esta muy bien leer opiniones contrapuestas para tener un criterio adecuado.

No entiendo como a algunos les molesta que alguien opine de forma diferente. ¿Será que no lo tienen claro?

uno mas el 07/01/2008 23:05:16

ya esta todo dicho.

lo negativo de todo esto es que ya esta todo dicho, hace años que esta todo dicho. Ahora solo esperar a que la realidad confirme o niegue las teorias.

De momento los que presagiaban catástrofes pierden por goleada, ya en 2002 se podía leer sobre la burbuja inmobiliaria en los informes del bbva hechos bajo el dictado del ex-asesor económico de ZP MIGUEL SEBASTIAN.

Incluso en 1998 muchos constructores hablaban de "burbuja" y de precios insostenibles.

uno mas el 07/01/2008 23:10:50

Marcos te añoraremos

Marcos, te vamos a añorar mucho. Le has dado una dinámica fantástica al blog. Tal y como ha dicho uno mas, es muy bueno para el blog que escriba personas con distintas opiniones. Aprovecho el mensaje para felicitar a optimista por su última aportación.

Gonzalo Bernardos el 07/01/2008 23:22:03

a marcos (addendum)

El aumento de 0,63% puede sorprender, pero podría deberse tal vez al uso de datos atrasados un montón de meses, como es costumbre. No venía en la noticia, pero es facilmente deductible con matemáticas elementales:

31522.9 millones / 475005 viviendas = 66363 euros en 2007

28393.8 millones / 430550 viviendas = 65947 euros en 2006

66363 / 65947 = 1,0063

Eso es lo que vale realmente una vivienda en España, con los niveles de calidad actuales, a falta de computar los beneficios de todos los intervinientes en la cadena (desde el primero al último, que no son pocos).

Resulta increíble entender con qué alegría el ciudadano español ha pagado 200000, 300000 o más euros por algo que realmente cuesta 66000 y que en este mismo momento (tercer trimestre de 2007, último del que hay datos) apenas cuesta 217000 dolares (147000 euros) PRECIO VENTA PUBLICO de una vivienda media en EEUU.

ignorante el 08/01/2008 04:47:28

puntualización

para evitar confusiones: 217000 dolares (147000 euros) precio venta público de una vivienda media *DE NUEVA CONSTRUCCIÓN* en EEUU, octubre 2007:

http://bloomberg.com/apps/news?pid=20601087&sid=a8jNuw9Dnk6Y&refer=home

Eso después de caer un 13% en 12 meses. ¿Acaso allí regalan los pisos por debajo del coste?. No, según dice la prensa internacional, hay una colosal burbuja inmobiliaria por los altos precios en múltiples areas puntuales, y más normales en otras.

En España entonces hay algo que sencillamente no tiene nombre, porque son precios de escala galáctica salvo en zonas muy puntuales.

Esto solo puede terminar de una manera: con un colapso espectacular, el hundimiento de un sector "virtual" de la economía, con un crecimiento ficticio de los últimos años (por desgracia basado en crédito real). Desde el punto de vista médico, la construcción residencial es un tejido canceroso que está a punto de morir devorado por su propia voracidad.

ignorante el 08/01/2008 04:54:42

A MARCOS, Primer mensaje

Sorpresa! hoy entro al blog después de unos días sin leer y me encuentro una lucha empedernida para discutir de que trabaja Marcos o de que deja de trabajar, y si Gonzalo tiene datos o no los tiene...
Bueno, mi punto de vista:
1- Dudar que Gonzalo tiene datos reales, a estas alturas es un poro ridículo, y dice bastante de quien lo firme.
2- Parece que Marcos necesita ver una bajada del 20% en 2 meses para creer que la cosa no está funcionando.
Pués bien, le encomiendo a que se de una vueltecita por los mercados de renta fija, y que intente vender un bono de cualquier compañía grande (me da igual banco que eléctrica...) y luego de hacerlo, viene usted y me sigue contando tonterías de que si datos reales o no datos reales.
Si todos los datos que me ha de aportar usted son del INE o de Fotocasa... JA! me voy a dormir que este cuento ya me lo se.

ATENCIÓN: los mercados de renta fija y de crédito llevan un tiempo descontando una crisis crediticia espectacular, y provocando "write-downs" masivos entre grandes compañías financieras (citigroup, ubs...).

Finalmente, está bien que el blog tenga opiniones contrapuestas, lo que no está tan bien es que se vayan convirtiendo en ataques personales porque no nos guste lo que piensen los demás.

EMC el 08/01/2008 10:07:00

Mi apuesta para BCN

Mi apuesta de precio por m2 una vez finalizado el proceso de corrección valorativa inmobiliaria es, para un barrio medio de BCN (Sagrera, Clot...):

Escenario pesimista: obra nueva 4000€/m2, 2a mano 3000€/m2

Escenario medio: obra nueva 3000€/m2, 2a mano 2200€/m2

Escenario optimista: obra nueva 2500€/m2, 2a mano 1800€/m2

Mis cálculos para el escenario medio están basados en 4 veces el salario bruto anual medio de una pareja (alrededor de 60.000€/año) para un piso de obra nueva de unos 80m2. Para el resto de escenarios he tomado 3,3 y 5,3 (optimista) el salario bruto.

El precio de la segunda mano lo obtengo realizando los mismos cálculos pero contabilizando un único sueldo bruto (de 30.000€ anuales)y una vivienda de 55m2.

La mejor opción para el dinamismo de la economia de este país sería tender hacia el escenario optimista, pero, siendo realista, creo que estaremos más próximos al escenario medio.
Seguiremos corriendo la maratón económica con la mochila cargada de ladrillos, pero la carga será un poco más ligera. De todas formas, hasta que no nos desahagamos de la carga por completo, no empezaremos a escalar puestos.

Estos costes inmobiliarios no hay quien los pueda soportar.

Es el momento que hagan sus apuestas

Doppler el 08/01/2008 19:51:59

La gente no es tonta

¡Qué bien ha estado usted, Sr. Bernardos!:

http://video.google.es/videoplay?docid=1482472738903076809&q=gonzalo+bernardos+video&total=12&start=0&num=10&so=0&type=search&plindex=1

Sr. Bernardos: ¿qué le parece que el presidente del Gobierno pida que no critiquemos la economía sino sólo la política económica?.

"Tienen todo el derecho a hacer la crítica más dura a la política económica del Gobierno, pero crear alarmismo injustificado entorno a la economía de un país puede dañar las expectativas".

http://www.swissinfo.ch/spa/internacional/detail/Zapatero_acusa_a_la_oposici_n_de_antipatriotismo_por_alarmista.html?siteSect=143&sid=8606579&cKey=1199890609000&ty=ti

pisitófilos creditófagos el 09/01/2008 19:20:44

Respuesta a Doppler

Para BCN ciudad siendo "realista" soy pesimista. Obviamente los precios estratosféricos no serán asumibles porque nadie los puede pagar y tendrán que bajar del burro, pero basar el precio en solo 4 salarios/anuales brutos de una pareja media es ser algo iluso. Ojalá. Dificilmente se va a repetir la historia de los 70 que sí fue así pero con el handicap de intereses muy altos y plazos de amortización de hipotecas medianos. Muchos lo pudimos asumir. El euro trajo intereses muy bajos, mucha liquidez externa y plazos muy largos. Quienes compraron estos últimos años, pocos se pararon a pensar qué firmaban, solo veían y les interesaba la cuota mensual, sin analizar cuánto de intereses, de amortización y hasta cuando..... La corrección actual es muy buena aunque paralice en parte la economía, porque era de locura y subrealista. Intuyo que muchos pisos vacíos están reservados para hijos todavia no emancipados (mi caso), por lo que tienen una finalidad social, no especulativa, y es un problema menos para la sociedad. En BCN con tanta densidad de población, tan comprimida y con tan poco espacio disponible, dificilmente baje mucho la vivienda, solo en los casos extremos con pretensiones de precios desorbitados. Dependerá del grifo bancario. Apuesto a que se mantendrá en unos precios relativamente altos que representará bastante más de 4 salarios/año de pareja. Sin embargo, en otras zonas geográficas intuyo que habrá un derrumbe "total" de precios, porque se han construido verdaderas animaladas por todas partes, todo dependerá de lo que puedan aguantar los reyes del ladrillo, pero creo que muy poco y eso será bueno para quien lo necesite y se pueda beneficiar, porque los del ladrillo ya hicieron su negocio en el pasado y no hay que preocuparse demasiado por ellos. Lo malo será que lo barato o razonablemente asequible estará donde no se necesita y no tantos se podrán beneficiar. Todos queremos seguir en nuestros barrios con nuestro sistema de vida, trabajo, etc. no hay movilidad. Aun recuerdo cuando incentivaban fiscalmente la compra de 2ª residencia.... Cuando la crisis sea realmente palpable a los ojos de los que no la quieren ver (gobierno), será tarde para enderezar la economía real, con la cual se crea riqueza, empleo y con ello posibilidades para vivir y pagar.

Luis el 09/01/2008 20:28:38

Respuesta Luis

No creo que el escenario medio que he planteado sea tan descabellado. 3000€/m2 obra nueva suponen 240.000€ para un piso de 80m en un barrio medio de BCN, que financiados a 30 años a un tipo del 5% resultan 463.813€ (77,17 millones por un piso normalito). Lejos de ser asumible por un amplio sector de población.
Respecto la densidad de población, de acuerdo que la presión demográfica y la "escasez de suelo" (que no de pisos) juegan un papel importante, pero ni mucho menos son condición necesaria ni suficiente para que los precios no bajen (léase caso Japón).
Por otra parte, está clara la existencia de una cota inferior que, salvo debacle económica, no se perforará y es la barrera de los 1500€/m2 obra nueva que corresponderían al coste de construcción, más gastos generales del promotor, más impuestos (promotor), más un beneficio industrial razonable (sobre el 10%) más un coste marginal asociado al suelo.

Doppler el 10/01/2008 08:31:09

Ya llega el 9M

Moncloa tratará de impedir por todos los medios que ninguna gran inmobiliaria suspenda pagos antes del 9-M

http://www.cotizalia.com/cache/2008/01/10/20_moncloa_tratara_impedir_todos_medios_ninguna.html


A mi le que me pide el cuerpor es preguntarle a la Trinidad (MAFO, solbes, ZP)

Y después del 9 de Marzo. QUÉÉÉÉÉÉÉ ??????????

Será que yo soy poco patriota ¿o solo patriota del capitalismo?

Recuerden, 9 de Marzo, luego el Diluvio, se va a producir el mayor Crash Inmobiliario de la Historia de España.

9M el 10/01/2008 12:53:21

Un Patriota ¿Un Idiota?

Mira éste...Será poco patriota el tio este de ¿cómo se llama?

Ah si¡ Morgan Stanley.

La economía española sufrirá por el fuerte peso de la vivienda en un contexto de caída de precios.
En una presentación ante los medios en Madrid, el director de gestión de riquezas de Merrill Lynch, Gary Dugan, señaló que el precio de la vivienda "ya está cayendo", pese a que la información oficial diga que los precios están planos.
Añadió que los bancos no están prestando dinero para hipotecas al mismo ritmo que hace unos meses y están apresurando a las empresas para que les devuelvan deuda.

http://www.lavanguardia.es/lv24h/20080109/53426225872.html

Anonimo el 10/01/2008 12:55:48

Vacas Flacas

Ah...¿pero vienen Vacas Flcas????

mira tú...

Y eso ¿se lo contarón a los que se han metido a Hipotecones a 30 años?

le dicen a los candidatos a Hipotecones que no se metan ni locos que vienes las Vacas Flacas ????

Esto está ya clarísimo, después del 9 de Marzo va a empezar a diluviar en España. Lo saben muy bien si a 2 meses de las Elecciones Generales ya no están hablando de "Vacas Flacas"



Solbes afirma que el Gobierno lleva cuatro años preparando a la economía para "las vacas flacas"


http://es.biz.yahoo.com/10012008/0000/solbes-afirma-gobierno-lleva-cuatro-anos-preparando-economia-vacas-flacas.html

Anonimo el 10/01/2008 13:02:15

Vacas Flacas

Ah...¿pero vienen Vacas Flcas????

mira tú...

Y eso ¿se lo contarón a los que se han metido a Hipotecones a 30 años?

le dicen a los candidatos a Hipotecones que no se metan ni locos que vienes las Vacas Flacas ????

Esto está ya clarísimo, después del 9 de Marzo va a empezar a diluviar en España. Lo saben muy bien si a 2 meses de las Elecciones Generales ya no están hablando de "Vacas Flacas"



Solbes afirma que el Gobierno lleva cuatro años preparando a la economía para "las vacas flacas"


http://es.biz.yahoo.com/10012008/0000/solbes-afirma-gobierno-lleva-cuatro-anos-preparando-economia-vacas-flacas.html

Anonimo el 10/01/2008 13:02:16

JODO

El deterioro económico
El ŽFinancial TimesŽ afirma que la crisis ha estrangulado a España
El rotativo británico sostiene que la restricción del crédito ha frenado en seco el crecimiento español


http://www.elpais.com/articulo/economia/Financial/Times/afirma/crisis/ha/estrangulado/Espana/elpepueco/20080109elpepueco_9/Tes


El presidente de Colonial reconoce una fuerte caída en la venta de viviendas

http://www.cotizalia.com/cache/2008/01/10/29_presidente_colonial_reconoce_fuerte_caida_venta.html


El precio de la vivienda en Madrid experimentó un descenso mayor que la media española en 2007

http://www.cotizalia.com/cache/2008/01/10/87_precio_vivienda_usada_podria_bajar_segun.html

Anonimo el 10/01/2008 16:16:59

Preguntas tras escucharle en Intereconomía

Sr. Bernardos,

Acabo de escuchar su ilustrativa intervención en intereconomía. Me han surgido dos preguntas:

1- Usted mendiona que no va a cumplirse el famoso dicho "en las zonas prime la vivienda no baja." ¿Quiere decir que las zonas prime van a bajar igual o más que en el resto de zonas, o quiere decir esta vez si que van a bajar aunque su bajada sería menor que en otras zonas menos atractivas?

2- En su intervención recomienda esperar a entrar en el mercado inmobiliario, y de forma muy selectiva, hasta despues del verano del 2008. Sin embargo, posteriormente comenta que prevee que la crisis dure hasta el 2011. Con ese calendario ¿No sería mejor esperar para comprar en el 2009-2010 cuando los pisos hayan bajado más y evitar así comprar un bien que va a seguir bajando?

Muchas gracias

-Gracias también a pisitófilos creditófagos por compartir el link a la intervención en intereconomía.

SP el 10/01/2008 20:53:03

TODO ENCAJA

¿Se acuerdan cómo, durante la primera parte de 2007, se ponía en cuestión nuestra previsión de RECESIÓN-2008 cada vez que se conocía un nuevo dato-PIB?. Bueno, pues no íbamos muy descaminados, ¿no?.

Ahora, un estudio elaborado por Reuters es perfectamente consistente con nuestra previsión de que la crisis no tiene porque durar más allá de 2010. Disentimos, obviamente, en cuánto van a caer los precios (nosotros pensamos que se irán a la mitad y más) y en lo que va a pasar después (15 años de transición estructural).

(Nuestra previsión es resultado del análisis colectivo que realizamos los bajistas en Internet desde el cuarto trimestre 2003).

http://www.expansion.com/edicion/exp/economia_y_politica/economia/es/desarrollo/1076574.html

Los analistas no prevén una subida en el precio medio de la vivienda en España hasta 2011

Publicado el 10/01/2008, por Expansion.com

Las subidas en el precio medio de la vivienda en España no se repetirán hasta el año 2011, según una encuesta entre analistas elaborada por Reuters. De este sondeo se desprende que en 2008 el precio de la vivienda se mantendrá sin cambios, bajará un 1,8% en 2009, y volverá a tener un crecimiento nulo en 2010 antes de iniciar una posible recuperación.

El mercado inmobiliario español afronta un cambio de ciclo. Así lo refleja al menos la encuesta elaborada por la agencia Reuters a partir de las previsiones de 13 analistas.

El resultado del sondeo apunta a un incremento ligeramente superior al 5% en el precio medio de la vivienda en España al término de 2007. En el ejercicio 2008 esta escalada se verá frenada en seco, con un crecimiento cero. Las caídas aparecerán en 2009, con una estimación de una bajada del 1,8%. 2010 será de nuevo otro año sin variación en los precios, y precederá, a partir de 2011, una posible recuperación en el sector.

Los analistas consideran también en la encuesta que el precio actual de la vivienda en España está 'inflado' cerca de un 17,5% respecto al que sería su valor real.

El estudio ha sido elaborado por Reuters a partir de las opiniones de analistas de ING, Analistas Financieros Internacionales, Banco Sabadell, Bank of America, BBVA, Credit Agricole, La Caixa, Lombard Street, M&G, Santander, Capital Economics, MoodyŽs y Lehman Brothers.

pisitófilos creditófagos el 10/01/2008 23:51:03

EVIDENCIA

Hola a todos,
Creo que el tema de la evolución futura del mercado inmobiliario en España a corto-medio plazo es comparable al cambio climático hace 10 años: hoy ya nadie duda del cambio climático, y eso es lo que les ocurrirá a los escépticos sobre la bajada de precios. Si bien es cierto que en economía nada es al 100%, la inminente bajada brusca del precio de la vivienda no es una opinión sino un hecho, una evidencia. Los datos que se nos dan que nos indican lo contrario (Ministerio de la Vivienda, Sociedad de Tasación...)son simplemente mentira, tendenciosos, interesados, engañosos, con el objeto de manipularnos en nuestra percepción, en un desesperado intento de hacer menos brusca y dolorosa la caída de todos aquellos que se han enriquecido estos años y no hablo de empresas ni personas sino de sectores enteros que han probado parte del goloso pastel inmobiliario.
Ni a las sociedades financieras, ni a los Bancos, ni a las constructoras, ni a las promotoras, ni a las ETT, ni a las inmobiliarias les conviene una bajada brusca y es por ello que los informes que emiten son engañosos, incluidos los del gobierno, que NO es independiente y debe ceder en cierto modo a intereses de poderosos consorcios financiero-inmobiliarios.
Hoy, nadie en su sano juicio compra para revender a corto medio plazo con expectativa de beneficios. La demanda de inversión-especulativa, que es prácticamente la única que ha sustentado el aumento salvaje de los precios en los últimos 3 años ha desaparecido por completo, se ha esfumado como un espejismo, dejando sólo la demanda de uso, que por supuesto no puede absorber toda la oferta, y aunque quisiera y existiera suficiente demanda, no podrían a los precios actuales, debiendo depender de un crédito que la coyuntura pone realmente difícil. Los pisos no se venderán, los promotores no podrán pagar los créditos, los bancos se quedarán sin dinero, habrá menos dinero para la demanda de uso, habrá menos demanda y vuelta a empezar. El desempleo multitudinario en la construcción traerá consigo una serie de consecuencias sociales que no sé si nos gustarán. La mayoría de desempleados serán inmigrantes, su integración se hará más difícil, crecerá la delincuencia, los barrios marginales, los guetos, habrá problemas raciales, revueltas sociales. Algún banco que ha asumido excesivos riesgos crediticios quebrará, créanme, es posible y hasta probable, los ahorros de miles de ciudadanos quedarán diluidos como un azucarillo en medio de la crisis, el pánico se apoderará de los ahorradores y se retirarán depósitos bancarios de manera masiva, como ha sucedido recientemente en Inglaterra. Todo eso tirará de la Bolsa para abajo de manera irremediable ya que todos los sectores se verán afectados: Banca, seguros, construcción, y eso afectará una vez más a los pequeños ahorradores, es decir, a la demanda real, la demanda de uso de la vivienda, que dispondrá de menos recursos.
Pues ahí va mi conclusión: la travesía en el desierto será larga y dura. Si tal vez no todo se produzca de la manera catastrófica que he descrito anteriormente, la crisis del ladrillo tendrá consecuencias en el resto de los sectores de la economía española debido a la gran dependencia de este sector que tiene nuestro país y poco o nada podrá hacer el Gobierno para evitarlo ya que no sé cómo se puede cambiar un modelo económico de un país entero en un par de añitos. Si alguien tiene alguna idea me gustaría leerla. Finalmente y tras cerca de un lustro de nadar en las profundidades, el resurgimiento tiene un camino: la construcción de un nuevo mercado en equilibrio, con el precio que iguala la oferta y la demanda, donde todos entienden lo que vale un piso, donde todos los implicados se contentan con ganar su porcentaje razonable, equiparable a cualquier otro sector. En 4-5 años los pisos valdrán un 25%-30% menos que ahora en términos reales. Esa es mi quiniela.

BUYOUT el 11/01/2008 00:03:36

A SP

1) En las zonas prime de Barcelona y Madrid, la demanda de vivienda realizada ha sido básicamente por motivo inversión. Ésta ha desaparecido y, por tanto, también casi cualquier demanda. Conclusión: quién quiera vender deberá bajar mucho los precios.
Dicha bajada será superior a la observada en aquellas zonas de clase media en las que, aunque escasa, aún queda demanda por motivo uso.
2) A partir del verano de 2008, se verán algunos chollos. No obstante, si la economía española no vuelve a crecer por encima del 3% de manera regular, el precio de la vivienda puede continuar bajando hasta el 2011. Por tanto, previsiblemente habrá importantes chollos en 2009, 2010 y 2011. No obstante, necesitaría más datos de los que tengo, tales cómo conocer la manera en que afecta a Alemania la probable recesión de EE.UU y observar que políticas económicas se ponen en marcha en España en los próximos meses, para realizar una predicción con un mayor grado de fiabilidad.

Gonzalo Bernardos el 11/01/2008 01:09:07

A pisitófilos creditófagos

Muchas gracias por tus palabras. Me parecen muy desacertadas las declaraciones del presidente. Tengo previsto comentarlas en el programa del viernes. Te sugiero que lo oigas o lo descarges de la web. Perdona, pero creo que el indicado comentario tiene más "chicha" de viva voz que por escrito.

Gonzalo Bernardos el 11/01/2008 01:12:46

los pisos se venden al triple de su valor

Quote:

"Por otra parte, está clara la existencia de una cota inferior que, salvo debacle económica, no se perforará y es la barrera de los 1500€/m2 obra nueva que corresponderían al coste de construcción, más gastos generales del promotor, más impuestos (promotor), más un beneficio industrial razonable (sobre el 10%) más un coste marginal asociado al suelo."

De eso nada... hasta hace no tantos años se vendían incluso a la mitad de esa cifra, y los costes han subido menos que el IPC.

Si fuera cierto que una casa cuesta la burrada de 1500 euros por metro... entonces ¿cómo es posible que el "pocero bueno" de Fuenlabrada venda casas de 3 habitaciones con garaje, trastero y pista deportiva y piscina comunitarias por 84.000€ IVA incluido? Estoy de acuerdo que el suelo lo ponía el ayuntamiento, pero a un precio justo y proporcional al coste real de urbanizar no debería por ejemplo duplicar el precio del piso y llevarlo a 150000 euros.

ignorante el 11/01/2008 01:15:23

A Anónimo

No creo en la demografía como determinante de la demanda de viviendas. Entendiendo por ésta los que nacieron en un determinado lugar hace 25 años. El principal aspecto determinante es la economía. Si està bien y la población es escasa, llegan inmigrantes. Si va mal, una parte de la población puede irse, cambiar la propiedad por el alquiler o seguir viviendo muchos años en casa de los padres. Un buen ejemplo de esta última situación lo constituye el comportamiento del mercado residencial en España entre 1980 y 1985

Gonzalo Bernardos el 11/01/2008 01:16:24

Mi libro para ex-alumno

Mi libro se agotó en España un par de días antes de Navidad. No obstante, ya está otra vez en librerías. Puedes pedirlo por internet (pon su nombre y verás aproximadamente 10 librerias que lo venden) o comprarlo en una libreria presencial. Hoy he estado en Catalonia (Pza. Catalunya) y lo tenían expuesto de forma muy preferencial. Espero que te guste

Gonzalo Bernardos el 11/01/2008 01:18:58

y qué pasa con los MegaPAUs previstos en Madrid?

Me pregunto ahora qué ocurrirá con la famosa "Operación Campamento" prevista en Madrid, anunciada a bombo y platillo hace ya 3 años:

http://www.euroresidentes.com/Blogs/vivienda/2005/01/operacion-campamento.html

¿Paralizará el gobierno su ejecución -en la medida de lo posible- para no añadir más oferta a la que se está generando?

Grushenko el 11/01/2008 21:25:39

Querer no es poder

Comprar vivienda es querer y poder.Querer comprar si los hay(aún descontando inversores y especuladores,contando solo potenciales compradores para uso).Que los mismos que quieren puedan muchos menos,como demuestra que las ventas bajan mucho.
Por la otra parte están los promotores,constructores e intermediarios,dedican su vida a construir y vender.También en esta parte los hay que quieren(vender)pero no pueden.
Parece deducirse que la única forma de armonizar las dos partes,poder comprar y poder vender,es bajar precios.
Creo que hay que aceptar las "burbujas" en lo económico,porque son obvias a poca experiencia de vida que tengamos,pero los economistas nos hablan que con la especulación se hacen ricos muchos,pero colectivos mucho mayores(un país)vivirán mejor económica y socialmente,no saltando de una burbuja a otra sino con una economia equilibrada.
Confío en que compradores,vendedores,banqueros y politicos,no estamos locos y querer sea poder con una pequeña hipoteca y una cuota asequible a los salarios.
Tic-tac,tic-tac,tic-tac...

Pedro el 12/01/2008 14:24:20

...

Burbuja:fenómeno socioeconómico,de predominante naturaleza especulativa,puntual en sector y tiempo,con "ida y vuelta"

Pedro el 12/01/2008 15:08:54

A Bernardo

hoy dia 12 he estado en el Corty en busca del libro perdido , me dice la dependienta que no lo tienen , que lo han tenido pero no les queda , a la pregunta de cuando van a recibir , me dice que de momento no están pedidos , a la pregunta de que talvez en otras tiendas del Corty Inglis hubiesen , después de mirar en su ordenador , me dice que ninguna tienda lo tiene y no se pedirán mas .¿ esto es mala distribución o es un boicot del corty a la venta de la verdad dolorosa?- Lo de comprarlo por Internet es una idea que demomento como que no- ¿ podria yo saber el tl. del distribuidor para llamarle y preguntarle en que tiendas de ( valencia) ha distribuido el libro- Atentamente ,
carxot@hotmail.com

conakri el 12/01/2008 17:54:02

Próximo ministro de Economía

Gonzalo, como alumna tuya y asistente, por supuesto, a todas tus clases, te propondría, por el bien de España, que alguna vez en tu vida llegaras a desempeñar el cargo de Ministro de Economía.
Después de tus explicaciones sobre Solchaga y sus meteduras de pata, la economía del corazón y otras muchas cosas que evidencian que la actualidad económica es deplorable a pesar de que Z.P y su cuadrilla se niegue a reconocerlo, he llegado a la conclusión de que serías la mejor solución.
Además de esto, decir que mi padre lleva 20 años en el sector inmobiliario y que sé cómo están yendo ahora las cosas para él por lo que no me queda más remedio que asentir en todo lo que dices.

Espero que tu visión de la economía abra los ojos a muchas personas.

Atentamente

Yo

una alumna de Gonzalo el 14/01/2008 10:28:56

Querer y no poder...

El negocio lo realizaron a corto plazo no solo los del ladrillo e industriales, sino también arquitectos, APIS, notarios, bancos y CC.AA. que cobraron todos sus beneficios, servicios e impuestos en cash, dejando al pobre usuario hipotecado para que devuelva esos beneficios a lo largo de su vida... con un enorme sacrificio. Qué bien iba la economía y el PIB, a base de endeudarse el pais, todo a crédito, ficticio, suerte que estamos en la zona euro y el problema se difumina. Con la peseta estaría su valor por los subsuelos. ¿ Conocemos nuestra monstruosa deuda ?. A ver qué sucede este año cuando no se recaude como en años anteriores y la actividad del sector y otros quede reducida a mínimos, con todo lo colateral que ello comporta. No será el fin del mundo, pero se notará mucho (no solo unas décimas del PIB como apunta Solbes) y dejaremos de competir en la champion league del ZP iluso. El potencial de compra del usuario necesitado, y con el ello el precio de la vivienda, será determinado por la cuota mensual que pueda pagar con respecto a sus ingresos y hasta dónde está dispuesto a irse a vivir. Será el baremo real del precio de la vivienda. Cuanto más bajo estén los intereses y más largo el plazo de amortización de hipotecas, más caros serán los pisos. Para reducir los precios y ajustar márgenes de beneficio razonables para todos, solo habría que reducir los enormes plazos de hipoteca que conceden los bancos. Son los que realmente atizaron el fuego de los precios, con las facilidades que dieron a los especuladores y quienes p