El trueque ha vuelto a la economía española y, en particular, al mercado inmobiliario. La falta de liquidez de los promotores para pagar a los constructores ha hecho que los primeros pongan a los segundos en un serio dilema: reclamar ante el juzgado la deuda o quedarse con una parte de la promoción. Hasta ahora, mayoritariamente la segunda opción es la escogida. No obstante, la difícil venta de los activos recibidos está traspasando la crisis de liquidez a algunos constructores. Debido a ello, prácticamente no les queda más remedio que reducir plantilla y cambiar de estrategia. Esto supone el rechazo a la construcción de vivienda libre si no es encargada por un promotor muy solvente y por posicionarse de forma adecuada en el mercado de protección oficial y en la obra civil.

No obstante, no sólo los promotores están dejando de pagar a los constructores. También tienen problemas para cobrar los intermediarios y las cajas de ahorro y bancos. Estos últimos para no generar una mayor sensación de crisis en el mercado residencial, están renegociando la deuda. Intentan que las promotoras vendan sus mejores solares y a cambio les alargan los plazos del pago de la deuda. No obstante, en un período no demasiado lejano, no les va a quedar más remedio que proceder a realizar  embargos.

El sector inmobiliario tiene problemas, pero no es el único. Los alargamientos del plazo de pago empiezan a ser comunes y las deudas se van acumulando. Esta situación también afecta a las empresas de restauración, moda, impresores y editores, etc. No cabe duda que la economía española empieza a tener mala pinta. Del pasado no se vive, en cambio si del futuro. Y parece claro que, a corto y medio plazo, éste va a ser peor que aquél.

El pasado sábado, el diario Expansión indicaba en su portada la posibilidad de que el gobierno ayudara a las principales empresas promotoras del país. La ayuda consistiría en el otorgamiento de créditos blandos a través del Instituto de Crédito Oficial (ICO). El principal motivo de la misma sería impedir la insolvencia de algunas de ellas y el correspondiente concurso de acreedores. Es decir, un nuevo caso Llanaera. Desde la perspectiva gubernamental, la gran preocupación consiste en impedir que la sociedad española tome verdadera conciencia del cambio de ciclo y evitar que el PP utilice el correspondiente caso como una significativa arma electoral. De repente, los promotores inmobiliarios pasan de “enemigos a amigos” del gobierno. !Qué cosas tiene la política¡.

Desde mi perspectiva, espero que la indicada ayuda sea más un deseo de las grandes empresas promotoras (el denominado G – 14) que una realidad. En caso contrario, el gobierno debería rescatar también a todos los pequeños intermediarios inmobiliarios con problemas, a las empresas del sector textil que ven como mengua la demanda de sus productos, a los fabricantes de automóviles que pasan por importantes dificultades y, por supuesto, a todas aquellas familias que no llegan a final de mes o lo hacen con grandes apuros. El gobierno, además de reflexionar sobre los votos que le puede costar el rescate (si éste es público y notorio), debería valorar por qué dichas empresas tienen problemas. Los motivos principales son dos: mala gestión (no proveyeron la actual crisis del mercado residencial) y un excesivo endeudamiento. Así, las que están más acuciadas por la necesidad de liquidez son aquellas que, sin prácticamente poner capital propio, compraron otras empresas inmobiliarias en 2006.

En la etapa 1998 – 2005, los empresarios más atrevidos, propensos al riesgo y que más “locuras” realizaron, fueron los que más dinero ganaron. La mayoría de ellos se convirtieron en multimillonarios y, si ya lo eran, en archi-multimillonarios. No obstante, no supieron parar y siguieron haciendo “locuras” cuando el mercado cambió de tendencia y la etapa de expansión del mercado residencial dejó paso a una fase de recesión. Ahora, piden el rescate del gobierno para no perder una parte de la fortuna amasada. ¿Es justo?,  ¿Debe hacerlo el gobierno por el bien del país?, ¿Debe compensarles por una nefasta ley de suelo que les ha reducido en una significativa medida su patrimonio? Ustedes mismos, espero su respuesta.

       Durante el último “boom” inmobiliario, numerosos promotores perdieron la memoria. La culpa fue de un nuevo medicamento denominado Inben (increíbles beneficios). De repente, se olvidaron de dos principios fundamentales del mercado residencial. El primero es relativamente obvio: el precio de la vivienda sube y baja. Es una característica propia de casi cualquier activo, ya sea mobiliario o inmobiliario. Aunque el período de subida sea prolongado, a éste siempre le sigue una fase bajista (aunque sólo sea en términos reales). El segundo es universalmente conocido: las burbujas y los “booms” inmobiliarios los suelen generar las entidades financieras (algunas veces, incluso la Administración Pública), las crisis, también. El principal motivo radica en que la inmensa mayoría de las viviendas se adquieren con crédito (es la “gasolina” del mercado residencial). Si éste es abundante, la demanda generalmente también lo es. En cambio, si los préstamos son escasos, los compradores también lo suelen ser. 

          No obstante, en el período 1998 – 2005,  los promotores no sólo perdieron la memoria, sino que se dejaron engañar (con sumo placer, sin duda) por un auténtico cuento inmobiliario: “la demanda de vivienda en España es prácticamente infinita y está dispuesta a pagar casi cualquier precio por una residencia”. Dicho cuento tenía un principal protagonista: los extranjeros. Por un lado, aquéllos que venían a trabajar a nuestro país. Por otro, los que en él pretendían pasar los últimos años de su vida o únicamente veranear en una casa de su propiedad. La primera parte de la historia estaba basada en una impresionante, y prácticamente perpetua, creación de empleo de la economía española. Según los cuentacuentos, el modelo económico basado en negativos tipos de interés reales, creciente endeudamiento de familias y empresas, así como elevado número de viviendas construidas, tendría una vigencia casi infinita. La segunda parte era consecuencia del gran atractivo de las localidades turísticas del país. La inexistencia de parajes comparables en ninguna otra parte del globo, ni de calidad de vida similar, justificaba el alza continuada de unos precios estratosféricos.     

            En el año 2007, algunos promotores, aún aturdidos por la pasada ingestión del indicado medicamento, recobraron la memoria. Al observar un elevado descenso en su cifra de ventas (en la mayoría de los casos, éstas no alcanzaban ni la mitad de las efectuadas en el ejercicio de 2005), decidieron actuar de forma decidida para lograr un único objetivo: la reducción de su endeudamiento. Con dicha finalidad, empezaron a ofrecer suelo a precios dignos de una campaña de “grandes rebajas”, realizaron importantes descuentos en las viviendas que tenían a la venta y pararon prácticamente cualquier nueva construcción de inmuebles. Por el contrario, otros continuaron sedados. Consideraron que la reducción de las transacciones tenía un carácter únicamente temporal y se mostraron dispuestos a creer en un nuevo cuento inmobiliario: “en España, existe una gran demanda embalsada”. Por tanto, no hacía falta hacer nada especial, ya que el mercado se recuperaría por si sólo de forma relativamente rápida. ¿Cuándo? Algunos decían que con las campanadas de fin de año; otros, el 10 de marzo (después de las elecciones). Desde mi perspectiva, están muy equivocados. No se divisa ni a corto ni a medio plazo una significativa recuperación de las ventas ni la...

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