¿Hay exceso de oferta de viviendas?

29.06.2007 | 00:23

                           Viviendas nuevas vendidas

 Año 2005                        336.478

 Año 2006                        410.193

 Año 2007                        375.000

TOTAL                          1.121.671

Los datos correspondientes a 2007 son estimaciones realizadas por mí. Los otros son proporcionados por el Consejo General del Colegio de Arquitectos (viviendas programadas) y por el Ministerio de Vivienda (proporcionadas a éste por el Colegio de Registradores)

Con la finalidad de que nadie me acusé de sensacionalista, voy a realizar una serie de ajustes:

1) supongo que el 15% de las viviendas no llegarán a construirse en los próximos años. En dicho caso, el número de viviendas programadas se quedaría en 2.109.700 

2) supongo que un 10% de las viviendas nuevas vendidas pasan por el notario pero no por el registrador. Debido a ello, su número total se situaría en 1.233.838.

Por tanto, el exceso de oferta sería 875.862 viviendas.

Aún teniendo en cuenta todas las limitaciones que tiene la estadística inmobiliaria, la interpretación es obvia: si no se programara ninguna vivienda en los próximos años, el exceso de oferta tardaría en absorberse casi tres años (supongo que el número de ventas desciende en 2008 y 2009). En cambio, a partir de 2008, si los promotores programaran alrededor de 300.000 viviendas, el ajuste inmobiliario duraría un elevado número de años.

Finalmente, quiero hacer mención de una comparación internacional de oferta de viviendas. En relación a su población, España tiene una oferta programada superior en más de 3,5 y 7 veces la prevista en Estados Unidos, Reino Unido y Alemania, respectivamente. No le deis más vueltas, la principal causa de la caída del precio de la vivienda será un elevado exceso de oferta de viviendas

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Número de comentarios 27

Interesante link

http://www.burbuja.info/
http://www.youtube.com/watch?v=d0W0UUHAFQ4&eurl=http%3A%2F%2Fnicasanipasta%2Eblogspot%2Ecom%2F

Melonet el 29/06/2007 02:28:42

viviendas vacías

según el censo y eurostat, las viviendas son, una de tres: principales, secundarias o vacías.

de todas formas, lo más me preocupa últimamente es qué va a pasar con el alquiler.

las viviendas vacías son "existencias" en manos de almacenistas. me da igual que sean profesionales ordinarios del sector o no.

¿porqué no parte en sus cálculos de las viviendas vacías?

según nuestros cálculos, hay, en viviendas vacías, dos ciudades como madrid y barcelona juntas!!!

esa urbanización hay que mantenerla: alcantarillado, basuras, policía, etc.

tener viviendas vacías no es solo un problema de "oferta que debe ser absorbida por la demanda" (típica frase de usureros, del mundo al revés, en el que la demanda debe satifacer a la oferta y no al revés).

+ el 29/06/2007 12:05:02

Viviendas vacías: un mito

Como otras muchas estadísticas inmobiliarias, la del INE referente a viviendas vacías es claramente falsa. Ejemplo concreto: según el INE, en Barcelona existe más del 10% de viviendas vacías; según el ayuntamiento, un poco más del 2%. No obstante, en cualquier caso: ¿qué es una vivienda vacía?. Si un año no la utilizó, ¿se puede considerar como vacía?.¿Y si sólo la utilizo quince días?. No hay una definición oficial. No obstante, según Carme Trilla (secretaría general del Departament d'Habitatge), una vivienda está vacía cuando en ella hay un escaso consumo de gas, agua y electricidad. Ojo a los "ahorradores". Están en peligro. Si los planes de la sra. Trilla salen adelante (espero que no), pronto en Catalunya oiremos el grito: ¡Cuidado, qué viene la policía de vivienda y, si has ahorrado mucha energía y agua, la Generalitat puede temporalmente alquilar tu piso a otra familia!. Pero, ¿hemos o no de proteger el medio ambiente?.

Gonzalo Bernardos el 29/06/2007 13:08:44

Eso que dices es una fantochada

Ante el correcto planteamiento del articulo, solo te ha faltado la aclaración de las viviendas vacias.

Re almente es una fantochada.

Esteban el 29/06/2007 14:44:47

Esteban y sus argumentos

Respeto tu opinión, pero no la comparto. Yo he argumentado mi posición tanto sobre el exceso de oferta de viviendas como sobre las viviendas vacías. Te agradecería que tu también lo hicieras y no te quedaras sólo con la "pancarta". El debate siempre es bueno, pero para que sea positivo se necesitan que las diferentes partes manifiesten los motivos en que se sustentan sus posiciones.

Gonzalo Bernardos el 29/06/2007 23:21:46

¿ Que es una vivienda vacía ?

Como todos los que vivis del sarao inmobiliario, y que habeis estado apoyando hasta que os habeis quedado sin argumentos, que los pisos nunca bajan, os encanta confundir las cosas.

Una vivienda vacia, es una vivienda que alguien a comprado como inversión, y no tiene intención de hacer que se habite nunca.

Normalmente corresponde a blanqueo de grandes cantidades de dinero negro, obtenidos por métodos ilícitos ( delincuencia, drogas, trata de blancas ), y que sirve para justificar compras por mayor valor del declarado que al tiempo, con las plus valias nadie analizará, y normalmente son sociedades.

Esta es una de las principales causas de las subidas ficticias de tasaciones, las grandes comisiones de muchos intermediarios financieros, y toda la gran masa de dinero que maneja el circo de la construcción y aledaños.

El rollo que nos endosas con el tema del escaso consumo, es simplemente una estratagema para despistar del tema que todo el mundo conoce, pero tiene la boca cerrada.

Esteban el 29/06/2007 23:55:35

nuncabajismo y eternodemandismo

(fuente: ir- en el foro de idealista.com el 29/6/2004, "será el 2/10/2006")

como saben, la formulación del "nuncabajismo" cuajó en el foro inmobiliario de "el país" el día 13-8-2003.

5 columnas del nuncabajismo:
1) bajar nunca bajan
2) alquilar es tirar el dinero
3) el dinero no renta nada
4) venderse todo se vende
5) esta zona va para arriba

pues bien, el nuncabajismo es a los demandantes de vivienda lo que el eternodemandismo es a los ofertantes.

el "eternodemandismo", la fe que impulsa el otro lado del mercado, el de los promotores y constructores (del "tercer nivel") y las cajitas de ahorros (esas pintorescas onegés financieras sometidas al poder político subestatal, tan ávido de autogobierno en esta organización de naciones unidas españolas que nos hemos dado como falsos nuevos ricos) .

5 columnas del eternodemandismo:
1) demanda eterna
2) tipos bajos = crédito abundante
3) suelo escaso por racionado
4) alquiler inseguro
5) ¿pisos vacíos?, mito

sin embargo:
- ningun shock (de demanda o de lo que sea) es eterno
- habrá credit crunch, estén los tipos como estén (cada nueva hipoteca es un hipotecable menos)
- ¿más suelo para construir todavía más?
- ¿más impulso del alquiler todavía cuando ya no expectativas de plusvalías (los pisos ya no son rentables vacíos) y cuando los posibles inquilinos han sido reclutados en masa como deudores hipotecarios (cada nueva hipoteca es un inquilino menos) ?
- los nuevos hogares son solo 1/3 de las viviendas que se construyen

+ el 30/06/2007 01:13:45

La corriente

Hoy, en el diario El Mundo, ha nacido un nuevo concepto: "corriente de expertos que pronostica bajadas significativas e inminentes en el precio de los pisos".

http://www.elmundo.es/suplementos/suvivienda/2007/498/1183068016.html

¿Esto de "la corriente" es una cosa propia de la "caza de brujas pesimistas", de la "cruzada antiprofetas apocalípticos", o es el reconocimiento a regañadientes que hacen los nuncabajistas de que pueden estar equivocados?.

Yo es que conozco a un soberbio que ha pasado, de ser "un pisitos", a ser "un profetitas", o sea, que está añadiendole la ira a su avaricia.

+ el 30/06/2007 01:24:28

vivienda vacía

La vivienda vacía es un concepto estadístico. Véanlo en las páginas web del ine y eurostat. Por ejmplo:
http://www.ine.es/censo/es/listatablas.jsp?group=1.Tablas%20nacionales>3.Viviendas>4.Viviendas%20vacías#sit

Hay tres tipos de viviendas:
1.- Viviendas principales
2.- Viviendas secundarias
3.- Viviendas vacías

También, puede estudiarse la vivienda vacía con un enfoque contable y tributario.

Las viviendas pueden ser "existencias" o "inmovilizado". Son existencias cuando todavía no están en manos de su consumidor final, que es el único que puede "amortizar"; mientras esto sucede, la vivienda está en manos de "almacenistas" (puede provisionarse, pero no amortizarse), ya se trate del balance de quien la ha construido o del de cualquier otro almacenista que se subrogue.

Hay una presunción implícita de que toda vivienda que no sea "domicilio fiscal" (residencia habitual, tratándose de personas físicas), es "vacía" a los efectos estadísticos. Corre por cuenta del titular demostrar que no se trata de una vivienda vacía, sino de su vivienda secundaria.

La diferencia entre viviendas "programadas" y "vendidas" (se supone que nos referimos a primeras entregas de viviendas, sujetas al IVA) son viviendas vacías.

Las viviendas adquiridas "para pase" son, también, viviendas vacías. Manifiestan una capacidad de pago que es justo someter a tributación diferenciada.

Las viviendas construidas o adquiridas "para renta" son, asimismo, viviendas vacías mientras no tienen inquilino, aunque no son "existencias".

Como vemos, son todos conceptos cercanos, no coincidentes, que deberemos aprender a manejar en España cuando comience la GRAN SESION DE PSICOANALIS INMOBILIARIO COLECTIVO que viene con el crash.

No obstante, lo que más interesa ahora es analizar qué va a pasar con el alquiler.

Habría dos fases:

1) presión sobre el alquiler; y

2) traslado de la descomposición valorativa a los alquileres.

¿Porqué el Ministerio de la Vivienda ha presentado esta semana la nueva estadística sobre el precio de los alquileres proclamando que sólo han subido un 0,6% desde 2004 en contradicción frontal con los datos del INE?.

(pisitófilos creditófagos)

+ el 30/06/2007 02:11:37

viviendas vacías (cont.)

Por "consumidor final" de vivienda hay que entender no solo quien la habita sino también quien la afecta a una activiad económica.

+ el 30/06/2007 02:16:44

La burbuja es financiera

Durante la orgía, se han hinchado a repetir como papagayos que "es que hay mucha demanda y, ¡claro!, presiona sobre el suelo que es escaso, etc.".

Ahora, en el crash, es muy fácil que cuele el "es que hay mucha oferta".

Sin embargo, la burbuja no es inmobiliaria, sino hipotecaria. El que haya muchas existencias de viviendas es solo una "externalidad negativa".

De lo que se trata no es de que haya pocas o muchas viviendas, sino poco o mucho dinero traído del futuro. Las viviendas solo han sido una escusa para que la actividad crediticia provocara efectos expansivos, máxime tratándose de préstamos para adquirir un bien, la obra nueva, con una capacidad de tracción enorme sobre la economía.

+ el 30/06/2007 02:33:18

Sí nos hemos equivocado

Entonces, como país, ¿nos hemos equivocado haciendo de la vivienda la locomotora económica?.

Sí. Pero, no porque la construcción sea mala locomotora, sino porque lo hemos hecho destruyendo el equilibrio de precios relativos.

Ahora toca restaurar el equilibrio de precios relativos, por razones de productividad y competitividad, y el disgusto para dos millones de hogares va a ser enorme. Para los 13 millones de hogares restantes va a ser solo una mala noticia. La crisis es, pues, administrable, pero el complejo de culpa se va a apoderar de casi todos. Por eso hablo del psicoanálisis colectivo al que questamos abocados.

(escribo y escribo mientras "la mula" trabaja; veo que ya han terminado las descargas; es hora de descansar; gracias por leerme)

+ el 30/06/2007 02:40:32

Hasta mañana

Aunque no sirve de excusa: intentaré ordenar mejor las ideas sobre "vivienda vacía" y, sobre todo, justificar eso que digo sobre que las viviendas vacías, de estar juntas, serían la ciudad más grande de España.

+ el 30/06/2007 02:46:01

Vaciar el orinal con el bebe sentado

Por que no propone usted, Esteban, luchar contra el narcotrafico, blanqueo de capitales y otros males sin intervenir en el funcionamiento de los mercados secundarios.

El problema urbanistico se desenvuelve en gran parte en el mercado "primario" de vivienda: adquisicion/expropiacion del suelo, recalificacion, venta/realizacion de plusvalias, credito al promotor, reparto de comisiones y produccion final del inmueble para venta. Los pasapiseros no son mas que un grupo imprescindible dentro de la cadena alimenticia inmobiliaria que mantiene la valoracion inflada durante el proceso de transicion del titulo de propiedad del promotor a los compradores finales.

Que tendra eso que ver con lo que ha sido durante decadas (ya no lo es) el unico medio que un trabajador de clase media tenia para proteger su pequenyo patrimonio de los efectos nocivos de la inflacion: La segunda/tercera vivienda o local comercial. No hablo de rentas y revalorizaciones, hablo de mantener poder de compra sobre unos ahorros ganados a pulso. No hablo de la Duquesa de Alba, hablo de un comerciante de barrio que solo pudo capear la llegada de Alcampo en los 80 gracias a ese minisculo patrimonio inmobiliario que tenia.

Su discurso, crealo usted o no, es la respuesta a las oraciones de la tecnoestructura cuyo paso siguiente seria el apropiarse o recalificar viviendas vacias en los centros urbanos con sus propios fines comerciales.

sukumvir el 30/06/2007 09:30:39

sukumvir, ya lo has hecho

La vivienda es un bién de uso, que solamente sirve para vivir.

Pero claro, todos los que estais viviendo del chollo, os negais a aceptar ese simple hecho. La habeis convertido en el obscuro objeto de deseo de ganar mucho dinero, y claro ahora llega la realidad.

Es como en la famosa crisis de los tulipanes, al final se dieron cuenta de que los bulbos de tulipanes solo servían para plantar tulipanes. ¡¡Que putada !!

Esteban el 30/06/2007 09:54:30

Vivienda vacía, otra idea

Intuyo que mucha vivienda vacía no tiene consumidor final "natural". O sea, que se han construido sólo porque EL NEGOCIO SOLO ERA CONSUMIR SUELO Y CONSTRUIR VIVIENDAS A CRÉDITO, NO HABITARLAS. Ahora, nos encotramos con que habría que "fabricar" consumidores finales para que "absorban" lo construido, como dice la Sociedad de Tasación sin pudor ninguno.

En la medida que esto sea así, las viviendas vacías no valen nada. Cuando pase el enamoramiento con el activo, llegarán a precios ínfimos.

+ el 30/06/2007 12:31:40

Lo más importante es...

Lo más importante es comprender que:

1) el aterrizaje suave no interesa (llega tarde, sería carísimo y obligaría a un endeudamiento extremo)

2) la recuperación de productividad y competitividad sólo puede (y debe) hacerse por la vía de reducir los costes inmobiliarios.

Si fuéramos fuerte e inteligentes, dividíríamos los precios por dos de la noche a la mañana, al más puro estilo "corralito". Desgraciadamente, vamos a estar varios años mareando la perdiz y, para llegar al mismo sitio, vamos a dar un rodeo que, todavía, va a reclutar a muchas más víctimas.

+ el 30/06/2007 13:49:45

Inventarios en Estados Unidos

Para mostrar la magnitud del problema que supone los inventarios de viviendas sin comprador en España, pongo este enlace a un artículo publicado en Estados Unidos, donde se obseerva cómo una cifra inferior al millón de unidades de 'unsold houses' ha creado graves tensiones en el mercado inmobiliario:
http://www.usnews.com/usnews/biztech/articles/070610/18realestate.htm

En cuanto al tiempo medio de venta en España, Acuña y Asociados estimaba en un polémico informe, presentado a comienzos de junio, que se tarda más de tres años en vender un piso nuevo. Fernando Rodríguez, Presidente de la firma comentó en la rueda de prensa con motivo de la presentación de aquel y refiriéndose a los promotores: “Ya hay muchos cadáveres vivos por ahí". A los filibusteros a crédito les pillará, y proliferarán los zombies, tanto en el bando de las víctimas como en de los verdugos.
Coincido con + en que el escenario incluye una burbuja crediticia que ha alcanzado el punto de maduración. Además,los alquilers se verán afectados inevitablemente.
Aprovecho para felicitarle por su blog.

bañodesangre el 30/06/2007 23:27:59

Inventarios en Estados Unidos

Para mostrar la magnitud del problema que supone los inventarios de viviendas sin comprador en España, pongo este enlace a un artículo publicado en Estados Unidos, donde se obseerva cómo una cifra inferior al millón de unidades de 'unsold houses' ha creado graves tensiones en el mercado inmobiliario:
http://www.usnews.com/usnews/biztech/articles/070610/18realestate.htm

En cuanto al tiempo medio de venta en España, Acuña y Asociados estimaba en un polémico informe, presentado a comienzos de junio, que se tarda más de tres años en vender un piso nuevo. Fernando Rodríguez, Presidente de la firma comentó en la rueda de prensa con motivo de la presentación de aquel y refiriéndose a los promotores: “Ya hay muchos cadáveres vivos por ahí". A los filibusteros a crédito les pillará, y proliferarán los zombies, tanto en el bando de las víctimas como en de los verdugos.
Coincido con + en que el escenario incluye una burbuja crediticia que ha alcanzado el punto de maduración. Además,los alquilers se verán afectados inevitablemente.
Aprovecho para felicitarle por su blog.

bañodesangre el 30/06/2007 23:28:03

no tengo blog

no tengo blog.

aprovecho para añadir que el retoleasing retroleasingueado del santander y del bbva anunciados, con el permiso bancoespañista, con horas de diferencia, es la certificación notarial del crash inmobiliario.

para el que no lo sepa:
1) leasing = tu quieres un activo y, en vez de comprarlo, haces que lo compre otro para que te lo alquile y, así, te desgravas el alquiler
2) retroleasing = el activo ya lo tienes en tu patrimonio; entonces, le propones a otro que te lo compre e, inmediatamente, te lo alquile.
3) retroleasing "retroleasingueado" (neologismo nuestro, de cachondeo) = además, a ese otro que te va a comprar el activo que, inmediatamente, te lo va a aluilar, le das el préstamo con que te compra tu propio activo, de modo que, lo que le pagas de alquiler, acto seguido, te lo tiene que devolver por los intereses del préstamo.

o sea:
1) leasing = alquiler
2) retroleasing = venta + alquiler
3) retroleasing retroleasingueado = préstamo + venta + alquiler

los vendedores de crecepelo no quieren desvelar la financiación del retroleasing no aceptar que estamos inmersos ya en un roceso de crash inmobiliario, del que los propios retroleasings son la mejor prueba; y andan por ahí difundiendo una doctrina peligrosísima: que los dos grandes bancos "necesitan" hacer caja; aunque la suavizan diciendo que es que quieren centrarse en "lo suyo", dejando los inmuebles para otros "inversores particulares" (no del sector público) que estarían situados por encima de ellos y que serían una especia de hadas madrinas que les proporcionan dinero a los "pobrecitos" empresarios del crédito para proseguir con su expansionismo. ridículo. ¡nunca van a reconocer que los bancos han decidido que es el momento óptimo para hacer la operación ya que es cuando las valoraciones van a ser máximas y la operación no va a cuestionarse! (si la hicieran cuando empiece a reconocerse el crash -botella medio vacía- se les reprocharía que estuviesen haciendo leña del árbol caído y amplificando la crisis). pero, lo más grave de esta teoría es que, implícitamente, lo que te están diciendo es que los dos grandes bancos están en dificultades, porque, si no, ¿qué otra explicación tiene que se deshagan de sus magníficos inmuebles, verdadero depósito de valor eterno y "única verdad económica sobre la tierra desde adán y eva"?.

como véis, como se decía a finales del siglo xviii y recogió goya en su obra gráfica: "el sueño de la razón produce monstruos".

quedémonos con que los dos grandes bancos del país van a vender todos sus inmuebles (¡qué fuerrrrrrrte, diossssss!), pero que hay un grupo de "gilipollas" (lo digo con total naturalidad, sin ánimo de insultar, ciñéndome al verdadero contenido del concepto) que hacen "como que es muy normal".

+ el 01/07/2007 00:45:31

se me olvidaba, ¡qué cabeza!

yo también felicito al señor bernardos por su blog, pero, sobre todo, por su valentía... aquella imagen suya en televisión con una pizarra, creo recordar, diciendo que la vivienda bajaría, con todo el país, todavía, bajo los efectos de la adormidera nuncabajista. llegué a emocionarme y todo.

+ el 01/07/2007 01:00:38

crisis o cirugia???

Si algo bueno tienen las crisis es que los "malos" (la purria del sector)desaparecen y sólo quedan los buenos, los que saben gestionar bien las promociones, aquellos que construyen lo que el cliente final demanda (y eso no son precisamente zulos a 240.000€). Sólo por poner un ejemplo: cual de los dos poceros lo va a pasar muy,muy mal y cual de ellos ni se va a enterar de la crisis inmobiliaria?????

doppler el 01/07/2007 19:29:10

Comienza el Desplome de Precios

Los precios de la vivienda de segunda mano se estancan en Madrid y caen un 1,3% en Barcelona en el segundo trimestre"


http://www.elconfidencial.com/cache/2007/07/02/3_precios_vivienda_segunda_estancan_madrid_barcelona_segundo_trimestre.html

Comienza el 02/07/2007 13:37:03

Catastrofistas

Son Uds., todos unos catastrofistas, tanto activar lo negativo, van a conseguir que el mercado lo sea. Ya les gustaría... para ganar más pasta!

Según un estudio interno de mi compañía, analizadas unas 34 promociones, en un municipio de unos 50.000 hab., el precio en el mismo período del año pasado era unos 100 €/m2 aprox., más caro que este segundo trimestre de 2007.

Hoy esto nos permite acceder al suelo con un valor más ajustado para la demanda, no más barato!!! (también me gustaría). Salir a la venta con el mismo precio o mejor que la obra terminada y pendiente de comercializar (ventaja competitiva muy eficiente en un mercado de oferta).

ros el 04/07/2007 01:27:48

El único responsable

La demanda se ha “parado” para algunas topologías, precios y zonas, hagan bien su trabajo y venderán, el problema esta en nuestra clase bancaria, a estos alguien debería darles una medalla, una medalla de unas cuantas toneladas de peso para que se hundan.

Ellos son los máximos responsables del desmesurado crecimiento que hemos vivido estos años, y ahora no son menos bloqueando la actividad promotora.

ros el 04/07/2007 01:28:39

Quiero, y puedo. ¿Y qué?

Y si yo tengo viviendas vacías, ES PORQUE QUIERO Y PUEDO, y ese intervencionismo de la administración, alguien debería parar los pies a todos estos zánganos que no saben ni aritmética para “aliarse” y dirigir dignamente un país después de las repetidas catástrofes electorales, y esperen que aún hay más… otro día hablamos sobre el intervencionismo en las nuevas regulaciones de densidad, o actividades profesionales en locales de planta baja (no tienen desperdicio)

ros el 04/07/2007 01:29:29

LA AMISTAD

NO TODOS SON AMIGOS,POR EJEMPLO MIS AMIGAS SOLAMENTE SE AYUDAN ENTRE ELLAS EN TODO Y PRINCIPALMENTE EN LOS EXAMENES Y AMI SEGUN NUNCA SABEN, PERO MEJOR QUE ME DIGAN CLARO NO TE VOY A AYUDAR Y NO QUE SEAN HIPOCRITAS.CLARO HAY PCHAVAS QUE EN VERDAD SON AMIGAS E INCONDICIONALMENTE. PERO MIS "AMIGAS" NO LO SON PORQUE ALA MERA HORA ME DEJAN SOLA.

ARACELI el 08/10/2008 00:12:53